Jak ocenit honorářovou nabídku do veřejné zakázky na architekturu

Honorář do veřejné zakázky oceňujte zdola nahoru: hodiny po fázích vynásobené vašimi skutečnými náklady na hodinu, plus marže a rizika. Výsledné číslo pak prověřte třemi způsoby: vůči cenovému vzorci zadavatele, vůči národnímu podkladu (HOAI v Německu, parametri podle DM 17/06/2016 v Itálii, jinde dřívější výsledky řízení) a vůči pravidlům pro mimořádně nízkou nabídkovou cenu. Závazné minimální honorářové sazebníky v Německu od rozsudku Soudního dvora EU z roku 2019 neplatí, sazebníky ale stále formují očekávání zadavatelů a Itálie dnes u zakázek na projektové služby od 140 000 € pevně stanoví 65 % honoráře.

Hlavní body

• Honorář málokdy rozhoduje. U zakázek na projektové služby má cena obvykle menší váhu než kvalita. Itálie omezuje bodové hodnocení ceny na 30 % a Španělsko vyžaduje, aby kvalita měla váhu nejméně 51 %. Sleva 10 % často přinese méně bodů než lepší metodika.
• Než začnete oceňovat, přečtěte si cenový vzorec. Poměrové, lineární a na průměru založené vzorce odměňují slevy velmi rozdílně. Než se rozhodnete, namodelujte své bodové hodnocení při dvou nebo třech výších honoráře.
• Německo: od 1. ledna 2021 je HOAI vodítkem, ne minimem. Honoráře se sjednávají volně v textové formě a Basishonorarsatz platí jen tehdy, pokud nebylo nic platně sjednáno.
• Itálie: zadavatelé musí stanovit hodnotu zakázky podle parametrů DM 17/06/2016 (Allegato I.13 zákoníku z roku 2023). U zakázek od 140 000 € je 65 % této částky pevnou cenou a slevu lze nabídnout jen na zbývajících 35 %.
• Francie, Španělsko, Portugalsko, Spojené království, Belgie a Nizozemsko nemají závazný honorářový sazebník. Vaším měřítkem je vlastní nákladová základna a hodnoty dřívějších zakázek.
• Mimořádně nízké nabídky se prověřují. Zadavatel vás musí před vyřazením vyzvat ke zdůvodnění ceny, proto sestavte honorář, který umíte vysvětlit položku po položce.
• DPH, valorizaci a honoráře partnerů vyřešte ještě před podáním. Projekt budovy se zdaňuje tam, kde leží pozemek, víceleté zakázky potřebují valorizační doložku a nabídky partnerů musí být pevné dřív, než stanovíte svou cenu.

Jak se honorář hodnotí

Podle směrnice 2014/24/EU zadávají veřejní zadavatelé zakázky podle „ekonomicky nejvýhodnější nabídky“. U projektových služeb to téměř vždy znamená nejlepší poměr ceny a kvality (článek 67). To, jakou váhu má honorář a jak se převádí na body, rozhoduje o tom, jak byste měli cenu stanovit.

Jakou váhu má honorář

Váhy se liší podle země i zadavatele. Některá národní pravidla stanoví limity:

Země	Pravidlo pro váhu ceny	Zdroj pravidla
Itálie	Bodové hodnocení ceny omezeno na 30 % u zakázek na projektové služby ≥ 140 000 €	Čl. 41 odst. 15-bis, d.lgs. 36/2023
Španělsko	Kritéria kvality musí mít u intelektuálních služeb, mezi něž patří architektura a inženýrství, váhu nejméně 51 %	Čl. 145.4 a DA 41 LCSP
Německo	Projektové služby se zadávají „v soutěži výkonů“ (§ 76 VgV). Cena bývá kritériem, ale vedlejším, a je přípustný i pevný honorář se soutěží pouze v kvalitě (§ 58 odst. 2 VgV)	VgV
Spojené království	Pevné rozdělení neexistuje. Vládní metodika varuje zadavatele před relativním bodováním ceny	Metodika k Procurement Act 2023
Francie, NL, BE, PT	Zákonné rozdělení neexistuje. Čtěte règlement de consultation, gunningscriteria nebo programa do procedimento	Zadávací dokumentace

Praktické pravidlo: když má cena váhu 30 % nebo méně, rozhoduje kvalita návrhu a týmu. Tam investujte své úsilí. Podrobný návod, jak číst hodnoticí kritéria, najdete v článku jak napsat vítěznou nabídku.

Cenové vzorce a co dělají s vaší nabídkou

Stejný honorář získá podle různých vzorců různý počet bodů. Tři nejčastější:

1. Poměr k nejnižší nabídce: body = max. body × (nejnižší honorář ÷ váš honorář). Snížení honoráře pomáhá, ale s klesajícím přínosem. Nejnižší nabídku předem znát nemůžete, takže každá sleva je odhad.
2. Lineárně mezi rozpočtem a nulou (nebo minimem): body klesají přímočaře od referenční ceny. Každé euro má stejnou váhu, takže se slevy vyplácejí víc než u poměrového vzorce.
3. Vzhledem k průměru nebo součtu nabídek: vaše hodnocení závisí na cenách všech ostatních. Jediná velmi nízká odlehlá nabídka může stlačit hodnocení všech.

Vzorce mohou dávat podivné výsledky. Nejnižší celková cena nemusí vždy získat nejvyšší bodové hodnocení ceny, zejména když se ceny hodnotí po částech nebo po položkách. Metodika britské vlády k zákonu Procurement Act 2023 výslovně vyzývá zadavatele k opatrnosti při hodnocení vzhledem k nejnižší nabídce kvůli dopadu na hodnotu za peníze.

Modelový příklad (poměrový vzorec, kvalita 70 / cena 30). Honorář vašeho týmu činí 514 000 € a očekáváte, že nejnižší nabídka bude asi 440 000 €.

• Při 514 000 €: 30 × 440 ÷ 514 = 25,7 bodu
• Při 470 000 €: 30 × 440 ÷ 470 = 28,1 bodu

Snížení o 44 000 € (8,6 %) přinese 2,4 bodu. To jsou 3,4 % ze 70 bodů za kvalitu. Pokud ostřejší metodická zpráva nebo lépe odpovídající reference dokáže zvýšit vaše hodnocení kvality o stejnou hodnotu, je to levnější tah. Pokud by snížení mohlo jít jen z hodin ve fázi realizace, nedělejte ho.

Zakázky s pevnou cenou: soutěž pouze v kvalitě

Článek 67 odst. 2 směrnice umožňuje zadavateli stanovit pevnou cenu a nechat firmy soutěžit pouze v kvalitě. Německo to umožňuje podle § 58 odst. 2 VgV. Itálie to učinila zčásti povinným. Podle čl. 41 odst. 15-bis zákoníku z roku 2023 ve znění d.lgs. 209/2024 „má podobu pevné ceny“ 65 % hodnoty zakázky na projektové služby od 140 000 € a slevu lze nabídnout jen na zbývajících 35 %. Standardní zadávací dokumentace ANAC pro architektonické a inženýrské služby (Bando tipo n. 2/2026, závazná od 30. května 2026) potvrzuje, že zadavatelé nesmí stanovit podíl, na který lze nabídnout slevu, pod 35 %.

Italský příklad: hodnota zakázky 300 000 €. 195 000 € je pevných a na 105 000 € lze nabídnout slevu. Sleva 20 % z této části činí 21 000 €, takže nabízíte 279 000 €, což je o 7 % méně z celku. Nejvyšší možná sleva činí 35 % z celku. Velmi hluboká sleva na slevitelné části není automaticky vyloučena, ale počítejte s prověrkou mimořádně nízké ceny. Berte ji jako varovný signál, ne jako strategii.

Mimořádně nízké nabídkové ceny

Všechny zde popsané systémy umožňují zadavateli prověřit honorář, který se zdá příliš nízký. Žádný z nich nepovoluje automatické vyřazení, aniž by vás zadavatel nejprve vyzval k vysvětlení (směrnice 2014/24/EU, článek 69).

Země	Pravidlo
Základ EU	Čl. 69 směrnice 2014/24/EU
Německo	§ 60 VgV (ungewöhnlich niedrige Angebote)
Francie	Čl. L2152-5 a R2152-3 Code de la commande publique
Itálie	Čl. 110 d.lgs. 36/2023
Španělsko	Čl. 149 LCSP
Portugalsko	Čl. 71 Código dos Contratos Públicos
Nizozemsko	Čl. 2.116 Aanbestedingswet 2012
Belgie	Čl. 84 zákona ze 17. června 2016
Spojené království	Procurement Act 2023, § 19

Co zadavatel přijme jako zdůvodnění: skutečný plán hodin po fázích, uvedené náklady na hodinu, prokázanou úsporu, například opakovaný typ stavby nebo existující šablonu BIM, a nabídky partnerů na hlavičkovém papíře. Co se zamítá: náklady, které nevycházejí. V červenci 2025 italská Consiglio di Stato (rozsudek 5741/2025) zrušila rozhodnutí o výběru v zakázce na projektové služby a nařídila zopakovat vadné kroky, protože zdůvodnění vítěze započítalo režie, průzkumy a zisk do profesního honoráře, který sám prohlásil za nedotknutelný.

V Německu mnoho zadavatelů používá rozpětí HOAI jako měřítko při rozhodování, zda tuto prověrku spustit, takže nabídka hluboko pod Basishonorarsatz potřebuje připravené vysvětlení.

Honorářové sazebníky a jejich právní status podle zemí

Německo: HOAI jako vodítko, ne zákon

Dne 4. července 2019 rozhodl Soudní dvůr EU (C-377/17), že závazné minimální a maximální sazby HOAI porušují směrnici o službách. HOAI 2021, účinná pro smlouvy uzavřené od 1. ledna 2021, to změnila:

• Honoráře za všechny služby podle HOAI lze volně sjednat. Tabulky nyní uvádějí „orientační“ rozpětí od Basishonorarsatz po horní sazbu (§ 2a HOAI).
• Dohody o honoráři vyžadují jen textovou formu, takže může stačit e-mail, a lze je uzavřít nebo změnit i po zadání (§ 7 HOAI).
• Pokud nebyl platně sjednán žádný honorář, uplatní se pro základní výkony Basishonorarsatz.

V praxi němečtí zadavatelé stále odhadují hodnotu zakázky podle HOAI. Většina účastníků oceňuje vzhledem k ní, jako procento nad nebo pod Basishonorarsatz pro příslušnou Honorarzone, a honorář stále roste se započitatelnými náklady stavby (§ 6 HOAI). Váhy fází pro budovy podle § 34 HOAI (LP1 2 %, LP2 7 %, LP3 15 %, LP4 3 %, LP5 25 %, LP6 10 %, LP7 4 %, LP8 32 %, LP9 2 %) zůstávají standardním způsobem, jak rozdělit honorář po fázích, i mimo Německo. Specifika nabízení v zemi: zakázky na architekturu v Německu.

Itálie: parametri určují základ, zákoník fixuje 65 %

DM ze 17. června 2016 (decreto parametri) stanoví vzorec založený na hodnotě stavebních prací, kategorii stavby, složitosti a konkrétních výstupech. Zákoník z roku 2023 (Allegato I.13) přizpůsobuje jeho tabulky dvěma italským stupňům projektové dokumentace: PFTE (technicko-ekonomická proveditelnost) a progetto esecutivo. Zadavatelé musí tyto hodnoty použít ke stanovení hodnoty zakázky na projektové služby. Částka zahrnuje honoráře plus spese e oneri accessori. Novela (d.lgs. 209/2024) přidala navýšení o 10 % za BIM.

Pod 140 000 € smí přímé zadání snížit honorář podle parametri nejvýše o 20 % (čl. 41 odst. 15-quater). V pozadí toho všeho stojí italský zákon o spravedlivé odměně (equo compenso, Legge 49/2023). V Itálii je tedy váš honorář hlavně otázkou toho, které výstupy jsou zahrnuty a jak hlubokou slevu nabídnete na 35% části, ne sestavování ceny od nuly. Viz zakázky na architekturu v Itálii.

Francie: žádný sazebník, paušál podle tří faktorů

Francouzské veřejné projektové zakázky se řídí bývalým loi MOP, dnes knihou IV Code de la commande publique. U novostaveb je povinná mission de base (ESQ, APS/APD, PRO, ACT, VISA, DET, AOR). Honorář je paušální (forfait). Musí odrážet tři věci (R2432-6): rozsah zakázky, její složitost a odhadované náklady stavby. Pokud náklady stavby ještě nejsou pevné, je honorář předběžný a konečným se stává dodatkem poté, co objednatel přijme APD.

Oficiální sazebník neexistuje. Metodika MIQCP pro vyjednávání uvádí referenční procenta z nákladů stavby vynásobená koeficientem složitosti. Sama uvádí, že její čísla nejsou povinností ani normou, mnoho zadavatelů je však používá. Viz zakázky na architekturu ve Francii.

Španělsko, Portugalsko, Spojené království, Nizozemsko, Belgie a Švýcarsko

• Španělsko: žádný oficiální sazebník. Váhu honoráře omezuje pravidlo, že kvalita musí mít u architektonických a inženýrských služeb nejméně 51 % hodnocení (čl. 145.4 a DA 41 LCSP).
• Portugalsko: staré pokyny pro honoráře u veřejných staveb stanovené procentem z nákladů stavby byly v roce 2008 zrušeny. Fáze projektu dnes stanoví Portaria 255/2023 (programa base, estudo prévio, anteprojeto, projeto de execução, assistência técnica), která nahradila Portaria 701-H/2008. Hodiny po fázích si oceňte sami.
• Spojené království: honorářové sazebníky byly zrušeny po šetření Monopolies and Mergers Commission v roce 1982 a později byly staženy i doporučené a orientační sazebníky. RIBA dnes nabízí kalkulačku honoráře založenou na zdrojích a navázanou na fáze RIBA Plan of Work, nikoli na procenta. Soutěžní právo zakazuje sdílet ceny s konkurenty.
• Belgie: Evropská komise v roce 2004 odsoudila doporučený minimální honorářový sazebník Řádu architektů. Sazebník neexistuje.
• Nizozemsko: žádný sazebník. Zadavatelé popisují rozsah pomocí standardního popisu úkolů (DNR-STB 2014) podle podmínek DNR 2011, díky čemuž jsou honorářové nabídky srovnatelné.
• Švýcarsko: vodítkem je popis výkonů SIA 102. Konference stavebních orgánů spolkové správy (KBOB) zveřejňuje doporučení k hodinovým sazbám a honorářovým modelům, ta však nejsou závazná.

Sestavení odhadu zdola nahoru

Odhad zdola nahoru je jediné číslo, které dokážete obhájit při prověrce mimořádně nízké ceny, a jediné, které vám řekne, zda na zakázce vyděláte.

Krok 1: Ukotvěte rozsah ve struktuře fází

Sepište každý výstup, který zakázka požaduje, a přiřaďte ho k fázím. Použijte strukturu zadavatele, ne svou vlastní.

Vaše fáze	Spojené království (RIBA 2020)	Francie (CCP)	Německo (HOAI LP, váha dle § 34)	Itálie	Portugalsko
Zadání	0–1	Programme, études préliminaires	LP1 (2 %)	DIP (zpracovává zadavatel)	Programa base
Koncept	2	ESQ, APS	LP2 (7 %)	PFTE	Estudo prévio
Rozpracovaný návrh a povolení	3	APD, dokumentace pro povolení	LP3 (15 %) + LP4 (3 %)	PFTE	Anteprojeto
Prováděcí dokumentace	4	PRO	LP5 (25 %)	Progetto esecutivo	Projeto de execução
Výběr zhotovitele	4–5	ACT (AMT)	LP6 (10 %) + LP7 (4 %)	(zadavatel)	(zadavatel)
Realizace stavby	5	VISA, DET	LP8 (32 %)	Direzione lavori (samostatná služba)	Assistência técnica
Předání	6	AOR	LP9 (2 %)	Collaudo (samostatně)	—

Označte vše, co je mimo standardní rozsah: zaměření a průzkumy, řízení BIM, certifikaci udržitelnosti, rozpočtování, OPC (koordinaci stavby) a další varianty návrhu. Tyto položky oceňte zvlášť nebo je písemně vylučte.

Krok 2: Odhadněte hodiny po fázích

Vycházejte z výkazů práce podobného dřívějšího projektu, upravených podle velikosti a složitosti. Příklad: přístavba školy za 4,0 mil. € (bez DPH), novostavba, kompletní architektonická zakázka.

Fáze	Hodiny	Podíl	Váha HOAI
Zadání	60	2 %	2 %
Koncept	380	11 %	7 %
Rozpracovaný návrh a povolení	640	19 %	18 %
Prováděcí dokumentace	900	27 %	25 %
Výběr zhotovitele	260	8 %	14 %
Realizace stavby	1 050	31 %	32 %
Předání	100	3 %	2 %
Celkem	3 390	100 %	100 %

Sloupec HOAI slouží jako kontrola zdravého rozumu, ne jako cíl. Zde ukazuje, že fáze výběru zhotovitele vypadá podhodnoceně, takže ověřte, zda jste počítali s odpovídáním na dotazy zhotovitelů a s posouzením jejich nabídek.

Krok 3: Spočítejte své skutečné náklady na hodinu

Celkové roční náklady ateliéru (mzdy, odvody, nájem, software, pojištění, pojištění profesní odpovědnosti) vydělte fakturovatelnými hodinami, ne placenými hodinami.

• Osmičlenný ateliér, roční náklady 720 000 €
• Asi 1 250 fakturovatelných hodin na osobu (zhruba 75 % placeného času) = 10 000 hodin
• Náklady na fakturovatelnou hodinu: 72 €
• Plus 15% marže: 83 € za hodinu

Honorář za architekturu: 3 390 h × 83 € = 281 370 €. Přičtěte 7% rezervu na rizika (další jednání, kontrolní kola zadavatele a skluz harmonogramu): asi 301 000 €, tedy 7,5 % nákladů stavby.

Krok 4: Přidejte partnery a pak prověřte celkovou částku

Nabídky partnerů v příkladu: statika 70 000 €, TZB 95 000 €, rozpočet 38 000 €, tedy 203 000 €. Přičtěte koordinační rezervu ve výši 5 % honorářů partnerů (10 150 €) na čas, který vedoucí firma stráví řízením.

Celkem za tým: asi 514 000 €, tedy 12,9 % nákladů stavby.

Nyní to prověřte:

1. Vůči podkladu: rozpětí HOAI pro příslušnou Honorarzone (Německo), hodnota zakázky podle parametri (Itálie), referenční sazba MIQCP × složitost (Francie), nebo hodnoty zakázek na podobné budovy v přehledu otevřených zakázek a ve zveřejněných oznámeních o výsledku.
2. Vůči hodnotě zakázky: pokud oznámení uvádí předpokládanou hodnotu, nabídka vysoko nad ní vyhrává jen zřídka. Nabídka hluboko pod ní si říká o prověrku mimořádně nízké ceny.
3. Vůči vzorci: namodelujte své hodnocení při vaší částce a při částce o 5 % a 10 % nižší, jako ve výše uvedeném příkladu.

Pokud je rozdíl mezi vaším číslem zdola nahoru a trhem velký, odpovědí často je rozhodnout se nabídku nepodat, ne slevovat.

Honoráře partnerů a rozdělení honoráře

• Než stanovíte cenu, získejte pevné nabídky. Partneři musí oceňovat stejný rozsah, fáze a předpoklady jako vy. Pošlete jim svou tabulku fází a seznam výstupů ze zadávací dokumentace.
• Rozhodněte, kdo nese které riziko. Pokud je honorář předběžný (Francie) nebo navázaný na náklady (Německo), dohodněte, jak se navýšení promítnou ke každému partnerovi.
• Rozdělení zakotvěte v dohodě o spolupráci: podíly na honoráři po fázích, lhůty pro přeposílání plateb, jak se podíl každé strany mění při změně rozsahu a kdo nese smluvní pokuty. Ve společné nabídce se společnou a nerozdílnou odpovědností se podcenění u partnera stává vaším problémem.
• Účtujte si koordinaci. Vedení multidisciplinárního týmu stojí skutečné hodiny. Rezervu pojmenujte, místo abyste ji schovávali.

Více o sestavení týmu: vedoucí firma, sdružení nebo poddodávka a výběr inženýrského partnera. Partnerské firmy najdete v adresáři ověřených kanceláří.

Vedlejší náklady a co je zahrnuto

Zadávací dokumentace obvykle požaduje paušál zahrnující vše. Jasně uveďte, co pokrývá:

• Cesty na stavbu a na jednání s objednatelem: předpokládaný počet návštěv v každé fázi. Rozpočty se lámou právě na návštěvách ve fázi realizace.
• Tisk, modely, vizualizace, průzkumy, správní poplatky a posudky třetích stran. Ty bývají často vyloučeny a nejlépe je výslovně uvést jako vyloučené.
• Jednání: předpokládaný počet jednání s objednatelem, uživateli a stavebním úřadem.
• Iterace návrhu: počet variantních studií a kol revizí v každé fázi.

V Itálii jsou spese e oneri accessori už součástí částky podle parametri, takže nejsou navíc. Jinde, pokud formulář neumožňuje uvést předpoklady, je uveďte v metodické zprávě.

DPH a základy přeshraniční fakturace

Většina přeshraničních služeb B2B se zdaňuje tam, kde sídlí odběratel, s přenesenou daňovou povinností. Architektura je hlavní výjimkou. Podle pravidel EU pro DPH je „vypracování plánů budovy nebo částí budovy určené pro konkrétní pozemek“ službou vztahující se k nemovitosti (prováděcí nařízení 282/2011, čl. 31a). Zdaňuje se v zemi, kde se budova nachází, i když nikdy nebude postavena.

Co to znamená pro přeshraniční veřejnou zakázku:

• Možná se budete muset registrovat k DPH v zemi, kde je stavba, pokud tato země neuplatňuje tuzemský režim přenesení daňové povinnosti u neusazených dodavatelů. Praxe se liší a veřejné subjekty nejsou vždy plátci DPH.
• Nabídkové ceny se obvykle uvádějí bez DPH. Zkontrolujte cenový formulář.
• Je-li to potřeba, počítejte v rozpočtu s místním daňovým poradcem nebo daňovým zástupcem. Poraďte se před podáním, ne až po zadání.

Pro stavby ve Spojeném království platí podle britské DPH podobná pravidla vázaná na pozemek; viz pokyny HMRC.

Inflace a valorizace

Projekční zakázka na školu může trvat čtyři nebo pět let. Bez valorizační doložky může vaše marže zmizet.

• Itálie: doložky o revizi cen jsou podle zákoníku z roku 2023 povinné (čl. 60). U služeb se revize uplatní, když se náklady pohnou o více než 5 %, a uznává se 80 % přesahu.
• Francie: smlouvy musí mít revidovatelné ceny, pokud strany čelí významným ekonomickým rizikům (R2112-13). Inženýrské smlouvy se obvykle valorizují podle indexu ING (ingénierie).
• Německo: honoráře podle HOAI rostou se započitatelnými náklady stavby, což část honoráře chrání. Části placené hodinovou sazbou potřebují samostatnou valorizační doložku.
• Všude: pokud to zadávací dokumentace umožňuje, navrhněte doložku. Pokud ne, započítejte očekávanou inflaci do pozdějších fází.

Ověřte také, jak se platí prodloužení harmonogramu. Hodiny ve fázi realizace při delším harmonogramu jsou nejčastějším zdrojem ztrát na veřejných zakázkách.

Časté chyby při oceňování

1. Oceňování procentem z paměti. „Vždycky si účtujeme 8 %“ ignoruje rozsah, typ stavby, vzorec i vaši nákladovou základnu.
2. Krácení hodin ve fázi realizace, aby vyšlo číslo. Realizace představuje zhruba třetinu práce. Nedostatečné personální pokrytí se projeví nároky, smluvními pokutami a poškozením pověsti.
3. Použití nabídek partnerů vycházejících z jiného rozsahu. Oceňujte podle společné tabulky fází, jinak je honorář týmu bezvýznamný.
4. Ignorování vzorce. U poměrového vzorce s 20% váhou ceny hluboká sleva pořadí změní jen zřídka.
5. Záměna italské slevy z části za slevu z celku. Sleva 20 % z 35% části je 7 % z celku. Abyste vyrovnali konkurentovu slevu 10 % z celku, potřebujete asi 29 % z části. Vězte, čeho se vzdáváte.
6. Zapomenutá registrace k DPH v zahraničí. U malé zakázky může smazat celou marži.
7. Žádné zaznamenané předpoklady. Pokud metodika neuvádí, s kolika jednáními a variantami jste počítali, za další vám nikdo nezaplatí.
8. Bezplatné oceňování „soutěžního“ návrhu. Ve Francii musí cena v soutěži o návrh odpovídat odhadovaným nákladům na požadované studie, snížené nejvýše o 20 % (R2172-4). V Německu musí zadavatelé, kteří mimo soutěž požadují návrhová řešení, zaplatit přiměřený honorář (§ 77 odst. 2 VgV). Než budete práci rozdávat, ověřte si pravidla.

Při výběru zakázek se nejprve podívejte na oznámení se skutečným projekčním rozsahem a uvedenou hodnotou. Přehled TenderDesk hodnotí oznámení podle toho, nakolik jde o skutečnou projekční zakázku, což vám ušetří oceňování zakázek, které nikdy nestály za to.

Kontrolní seznam

• Přečtěte si hodnoticí kritéria: váhu ceny a přesný cenový vzorec
• Zjistěte, zda zakázka obsahuje pevnou cenovou složku (Itálie 65/35, § 58 odst. 2 VgV, zakázky podle čl. 67 odst. 2)
• Sepište každý výstup a přiřaďte ho ke struktuře fází zadavatele
• Položky navíc (průzkumy, BIM, certifikace, OPC, varianty) označte jako oceněné zvlášť nebo vyloučené
• Odhadněte hodiny po fázích z dřívějších výkazů práce
• Pro kontrolu porovnejte rozdělení po fázích s váhami podle § 34 HOAI
• Spočítejte náklady na fakturovatelnou hodinu a přičtěte marži
• Přičtěte rezervu na rizika (jednání, kontrolní kola, harmonogram)
• Získejte pevné nabídky partnerů na stejný rozsah a stejnou tabulku fází
• Přičtěte koordinační rezervu vedoucí firmy
• Porovnejte s národním podkladem (HOAI, parametri, MIQCP, dřívější výsledky řízení)
• Porovnejte s předpokládanou hodnotou zakázky v oznámení
• Namodelujte bodové hodnocení ceny při třech výších honoráře
• Připravte jednostránkové zdůvodnění pro případ výzvy k vysvětlení mimořádně nízké ceny
• Uveďte předpoklady: jednání, návštěvy stavby, varianty, kola revizí
• Potvrďte režim DPH a případnou registraci k DPH v zahraničí
• U víceletých zakázek navrhněte nebo započítejte valorizaci
• V dohodě o spolupráci stanovte rozdělení honoráře, lhůty pro přeposílání plateb a sdílení rizik

Často kladené otázky

Je HOAI v německých veřejných zakázkách stále povinná?

Ne. Od nabytí účinnosti HOAI 2021 dne 1. ledna 2021 lze honoráře volně sjednávat a tabulky jsou jen orientačními rozpětími. Zadavatelé HOAI stále používají k odhadu hodnoty zakázky. Nabídka hluboko pod Basishonorarsatz pravděpodobně vyvolá prověrku mimořádně nízké ceny podle § 60 VgV, takže hlubokou slevu je nutné zdůvodnit.

Mohu v Itálii nabídnout cenu pod parametri?

Jen v mezích. U zakázek na projektové služby od 140 000 € je 65 % hodnoty zakázky stanovené podle parametri pevných a slevu můžete nabídnout jen na zbývajících 35 %. U přímých zadání pod 140 000 € lze honorář snížit nejvýše o 20 %. Každou nabídku lze přesto prověřit jako mimořádně nízkou podle čl. 110 zákoníku z roku 2023.

Jaká váha ceny je u zakázek na architekturu obvyklá?

Jednotná norma neexistuje, ale zakázky na projektové služby obvykle přikládají větší váhu kvalitě. Itálie omezuje bodové hodnocení ceny u větších zakázek na projektové služby na 30 % a Španělsko vyžaduje, aby kvalita měla váhu nejméně 51 %. Německá řízení často přikládají ceně malou váhu. Své hodnocení vždy modelujte podle skutečného vzorce, místo abyste předpokládali.

Mám nabídnout procento z nákladů stavby, nebo paušál?

Řiďte se cenovým formulářem. Francie používá paušál, který je předběžný až do APD, pokud náklady stavby nejsou pevné. Německo často váže honorář přes HOAI na započitatelné náklady. Jinde je nejběžnější paušál za každou fázi. Ať je forma jakákoli, sestavte ho z hodin a uveďte, co se stane, když se rozpočet stavby změní.

Kdo účtuje DPH, když navrhuji budovu v jiné zemi EU?

Projekt pro konkrétní pozemek je službou vztahující se k nemovitosti. Zdaňuje se v zemi, kde se budova nachází, ne tam, kde sídlíte vy. Podle pravidel dané země se tam možná budete muset registrovat k DPH, nebo daň přizná sám objednatel. Než podáte cenu, vyžádejte si místní daňové poradenství.

Co se stane s mým honorářem, když rozpočet stavby po zadání vzroste?

Záleží na smlouvě. Ve Francii se předběžný forfait po APD stanoví dodatkem podle potvrzených nákladů stavby. U smluv podle HOAI se honorář řídí započitatelnými náklady. V Itálii se doložky o revizi cen uplatní, pokud se náklady pohnou o více než 5 %. Pokud smlouva mlčí, vyjednejte změnu dřív, než budete práci navíc dělat.

Zdroje

• Směrnice 2014/24/EU o zadávání veřejných zakázek (EUR-Lex): čl. 67 (kritéria pro zadání, pevná cena), čl. 69 (mimořádně nízké nabídky)
• GÖRG: Die neue HOAI (2021), 2. března 2021: SDEU C-377/17 a reforma HOAI 2021
• HOAI, oficiální znění (gesetze-im-internet.de): §§ 2a, 6, 7, 34
• ANAC, parere di precontenzioso n. 167, 30. dubna 2025: cituje čl. 41 odst. 15-bis d.lgs. 36/2023
• Lavori Pubblici: ANAC Bando tipo n. 2/2026, relazione illustrativa
• Associazione Segretari Comunali: Consiglio di Stato n. 5741/2025 (3. července 2025)
• Lavori Pubblici: revisione prezzi dopo il correttivo
• Code de la commande publique: článek R2172-4 (cena v soutěži)
• Code de la commande publique: odměna maître d'œuvre
• Metodika MIQCP k vyjednávání honorářů za maîtrise d'œuvre (2019)
• Civil-Mercantil: LCSP DA 41 a čl. 145.4 k architektuře jako intelektuální službě
• Portaria n.º 255/2023 (Portugalsko), kterou se ruší Portaria 701-H/2008
• Vláda Spojeného království: metodika k Procurement Act 2023, Assessing Competitive Tenders
• RIBA: What resources are available to architects when it comes to setting fees?
• Prováděcí nařízení Rady (EU) č. 282/2011, čl. 31a (služby vztahující se k nemovitosti), EUR-Lex