← Blog
díjajánlatközbeszerzéshoaiárazásépítészeti közbeszerzések

Hogyan árazzon be egy díjajánlatot építészeti közbeszerzésen

TenderDesk · 2026. okt. 12. · 19 perc olvasás
Hogyan árazzon be egy díjajánlatot építészeti közbeszerzésen

Építse fel a díjat fázisonkénti órákból, majd vesse össze az ajánlatkérő árképletével, a nemzeti díjviszonyítási alapokkal (HOAI, olasz parametri, MIQCP) és a kirívóan alacsony ajánlatra vonatkozó szabályokkal.

A közbeszerzési tervezési díjat alulról felfelé árazza be: szakaszonkénti órák, szorozva a valós óránkénti önköltségével, plusz haszonkulcs és kockázati tartalék. Ezt a számot aztán háromféleképpen tesztelje: az ajánlatkérő árképletével, a nemzeti viszonyítási alappal (Németországban a HOAI, Olaszországban a DM 17/06/2016 szerinti parametri, máshol a korábbi odaítélések) és a kirívóan alacsony ajánlatra vonatkozó szabályokkal szemben. A kötelező minimális díjszabások Németországban az uniós Bíróság 2019-es ítélete óta megszűntek, de a díjszabások továbbra is formálják az ajánlatkérők elvárásait, Olaszország pedig a 140 000 €-t elérő vagy meghaladó tervezési eljárásokban ma a díj 65%-át rögzíti.

A legfontosabbak

  • A díj ritkán dönt. Tervezési eljárásokban az ár általában kisebb súlyú, mint a minőség. Olaszország az árra adható pontszámot 30%-ban maximálja, Spanyolország pedig előírja, hogy a minőség legalább 51%-ot kapjon. Egy 10%-os árengedmény gyakran kevesebb pontot hoz, mint egy jobb módszertan.
  • Árazás előtt olvassa el az árképletet. Az arányos, a lineáris és az átlagalapú képletek nagyon eltérően jutalmazzák az engedményt. Döntés előtt modellezze a pontszámát két-három díjszinten.
  • Németország: 2021. január 1. óta a HOAI viszonyítási alap, nem minimum. A díjakat szövegformában szabadon állapítják meg, és a Basishonorarsatz csak akkor alkalmazandó, ha nem jött létre érvényes megállapodás.
  • Olaszország: az ajánlatkérőknek a DM 17/06/2016 paraméterei alapján kell meghatározniuk a becsült értéket (a 2023-as kódex I.13. melléklete). A 140 000 €-t elérő vagy meghaladó eljárásokban ennek az összegnek a 65%-a rögzített ár, és csak 35%-ára adható engedmény.
  • Franciaországban, Spanyolországban, Portugáliában, az Egyesült Királyságban, Belgiumban és Hollandiában nincs kötelező díjszabás. A viszonyítási alap a saját költségstruktúrája és a korábbi odaítélési értékek.
  • A kirívóan alacsony ajánlatokat megkérdőjelezik. Az ajánlatkérőnek az elutasítás előtt indokolást kell kérnie az ártól, ezért olyan díjat építsen fel, amelyet tételesen meg tud magyarázni.
  • Az áfát, az indexálást és a partnerek díját a benyújtás előtt tervezze meg. Egy épület tervezése ott adózik, ahol a telek fekszik, a többéves megbízásokhoz indexálási záradék kell, a partnerek árajánlatainak pedig az Ön ára előtt kell véglegesnek lenniük.

Hogyan pontozzák a díjat

A 2014/24/EU irányelv szerint az ajánlatkérők az „összességében legelőnyösebb ajánlat” alapján ítélik oda a szerződést. Tervezési szolgáltatásoknál ez szinte mindig a legjobb ár-érték arányt jelenti (67. cikk). Az, hogy mennyit számít a díj, és hogyan lesz belőle pontszám, eldönti, hogyan érdemes árazni.

Mennyit számít a díj

A súlyozás országonként és ajánlatkérőnként eltér. Egyes nemzeti szabályok korlátokat állítanak fel:

Ország Az ár súlyozására vonatkozó szabály A szabály forrása
Olaszország Az árra adható pontszám legfeljebb 30% a ≥ 140 000 €-s tervezési eljárásokban d.lgs. 36/2023, 41. cikk (15-bis)
Spanyolország A szellemi szolgáltatásoknál, amelyek közé az építészet és a mérnöki tervezés is tartozik, a minőségi szempontoknak legalább 51%-ot kell kapniuk LCSP 145.4. cikk és DA 41
Németország A tervezési szolgáltatásokat „teljesítményversenyben” ítélik oda (VgV 76. §). Az ár általában szempont, de kis súlyú, és megengedett a rögzített díj mellett kizárólag minőségi verseny is (VgV 58. § (2)) VgV
Egyesült Királyság Nincs rögzített arány. A kormányzati útmutató óvja az ajánlatkérőket a relatív árpontozástól Procurement Act 2023 útmutató
Franciaország, NL, BE, PT Nincs törvényi arány. Olvassa el a règlement de consultation-t, a gunningscriteria-t vagy a programa do procedimento-t Közbeszerzési dokumentumok

A gyakorlati szabály: ha az ár súlya 30% vagy kevesebb, a terv és a csapat minősége dönti el az eredményt. Oda fektesse az energiáját. Az értékelési szempontok olvasásának teljes bemutatásáért lásd: hogyan írjunk nyerő ajánlatot.

Árképletek és hatásuk az ajánlatára

Ugyanaz a díj különböző képletek mellett eltérő pontszámot kap. A három leggyakoribb:

  1. A legalacsonyabb ajánlathoz arányos: pontszám = maximális pont × (legalacsonyabb díj ÷ az Ön díja). A díj csökkentése segít, de csökkenő hozadékkal. A legalacsonyabb ajánlatot előre nem ismerheti, így minden engedmény találgatás.
  2. Lineáris a keretösszeg és a nulla (vagy egy alsó határ) között: a pontok egy referenciaártól egyenes vonalban csökkennek. Minden euró ugyanannyit számít, így az engedmény többet hoz, mint az arányos képletnél.
  3. Az ajánlatok átlagához vagy összegéhez viszonyított: a pontszáma mindenki más árától függ. Egyetlen nagyon alacsony kiugró érték mindenki pontszámát összenyomhatja.

A képletek furcsa eredményekhez is vezethetnek. A legalacsonyabb összár nem mindig kapja a legmagasabb árpontszámot, különösen, ha az árakat részenként vagy tételenként pontozzák. A Procurement Act 2023-hoz kiadott brit kormányzati útmutató kifejezetten óvatosságra inti az ajánlatkérőket a legalacsonyabb ajánlathoz viszonyított pontozással szemben, mert rontja az ár-érték arányt.

Számpélda (arányos képlet, minőség 70 / ár 30). A csapat díja 514 000 €, és a legalacsonyabb ajánlatot mintegy 440 000 €-ra becsüli.

  • 514 000 €-nál: 30 × 440 ÷ 514 = 25,7 pont
  • 470 000 €-nál: 30 × 440 ÷ 470 = 28,1 pont

A 44 000 €-s (8,6%-os) engedmény 2,4 pontot hoz. Ez a 70 minőségi pont 3,4%-a. Ha egy élesebb módszertani leírás vagy egy jobban illeszkedő referencia ennyivel növelheti a minőségi pontszámát, az az olcsóbb lépés. Ha az engedmény csak a kivitelezési szakasz óráiból jöhet, ne adja meg.

Rögzített áras eljárások: verseny kizárólag minőségben

Az irányelv 67. cikkének (2) bekezdése lehetővé teszi, hogy az ajánlatkérő rögzítse az árat, és az irodák kizárólag minőségben versenyezzenek. Németország a VgV 58. § (2) bekezdése alapján ezt megengedi. Olaszország részben kötelezővé tette. A 2023-as kódex – a d.lgs. 209/2024 által módosított – 41. cikkének (15-bis) bekezdése szerint a 140 000 €-t elérő vagy meghaladó tervezési szolgáltatásoknál a becsült érték 65%-a „rögzített ár formáját ölti”, és csak a fennmaradó 35%-ra adható engedmény. Az ANAC építészeti és mérnöki szolgáltatásokra vonatkozó egységes közbeszerzési dokumentációs mintája (Bando tipo n. 2/2026, 2026. május 30-tól kötelező) megerősíti, hogy az ajánlatkérők az engedményezhető részt nem állapíthatják meg 35% alatt.

Olasz példa: becsült érték 300 000 €. 195 000 € rögzített, 105 000 €-ra adható engedmény. Az engedményezhető rész 20%-os csökkentése 21 000 €, így 279 000 €-s ajánlatot tesz, ami az összeg 7%-a. A lehető legnagyobb engedmény az összeg 35%-a. Az engedményezhető rész nagyon mély csökkentése nem jár automatikusan kizárással, de számítson indokoláskérésre. Kezelje intő jelként, ne stratégiaként.

Kirívóan alacsony ajánlatok

Az itt tárgyalt valamennyi rendszer lehetővé teszi, hogy az ajánlatkérő megkérdőjelezze a túl alacsonynak tűnő díjat. Egyik sem engedi meg az automatikus elutasítást anélkül, hogy előbb indokolást kérne Öntől (2014/24/EU irányelv, 69. cikk).

Ország Szabály
Uniós alap 2014/24/EU irányelv 69. cikk
Németország VgV 60. § (ungewöhnlich niedrige Angebote)
Franciaország Code de la commande publique L2152-5. és R2152-3. cikk
Olaszország d.lgs. 36/2023, 110. cikk
Spanyolország LCSP 149. cikk
Portugália Código dos Contratos Públicos 71. cikk
Hollandia Aanbestedingswet 2012 2.116. cikk
Belgium A 2016. június 17-i törvény 84. cikke
Egyesült Királyság Procurement Act 2023, 19. szakasz

Amit az ajánlatkérő indokolásként elfogad: valós, szakaszonkénti óraterv, megadott óránkénti önköltség, igazolt hatékonyság, például ismétlődő épülettípus vagy meglévő BIM-sablon, valamint fejléces partneri árajánlatok. Amit elutasítanak: az össze nem adódó költségeket. 2025 júliusában az olasz Consiglio di Stato (5741/2025. sz. ítélet) megsemmisítette egy tervezési eljárás odaítélési döntéseit, és elrendelte a hibás szakaszok megismétlését, mert a nyertes indokolása a rezsiköltségeket, a felméréseket és a nyereséget is abba a szakmai díjba számolta bele, amelyet érinthetetlennek nyilvánított.

Németországban sok ajánlatkérő a HOAI-sávot használja mércének annak eldöntésére, hogy lefolytassa-e ezt a vizsgálatot, ezért egy a Basishonorarsatz alatt jóval maradó ajánlathoz kész magyarázat kell.

Díjszabások és jogi státuszuk országonként

Németország: a HOAI viszonyítási alap, nem jogszabályi kötelezettség

Az Európai Unió Bírósága 2019. július 4-én kimondta (C-377/17), hogy a HOAI kötelező minimális és maximális díjtételei sértik a szolgáltatási irányelvet. A 2021. január 1-jétől megkötött szerződésekre hatályos HOAI 2021 ezen változtatott:

  • Valamennyi HOAI-szolgáltatás díja szabadon megállapodható. A táblázatok ma a Basishonorarsatz-tól egy felső díjtételig terjedő „orientációs” sávokat adnak (HOAI 2a. §).
  • A díjmegállapodáshoz elég a szövegforma, így egy e-mail is elegendő lehet, és az odaítélés után is megköthető vagy módosítható (HOAI 7. §).
  • Ha nem jön létre érvényes díjmegállapodás, az alapszolgáltatásokra a Basishonorarsatz alkalmazandó.

A gyakorlatban a német ajánlatkérők továbbra is a HOAI alapján becsülik a szerződés értékét. A legtöbb ajánlattevő ehhez viszonyítva áraz, a megfelelő Honorarzone Basishonorarsatz-ánál ennyi vagy annyi százalékkal magasabban vagy alacsonyabban, és a díj továbbra is a beszámítható építési költséggel együtt nő (HOAI 6. §). A HOAI 34. §-ában az épületekre megadott fázissúlyok (LP1 2%, LP2 7%, LP3 15%, LP4 3%, LP5 25%, LP6 10%, LP7 4%, LP8 32%, LP9 2%) Németországon kívül is a díj fázisonkénti felosztásának bevett módját jelentik. Az ajánlattétel országspecifikus kérdései: építészeti közbeszerzések Németországban.

Olaszország: a parametri adják az alapot, a kódex 65%-ot rögzít

A DM 2016. június 17. (decreto parametri) egy képletet ad, amely a kivitelezési értéken, az épületkategórián, a komplexitáson és a konkrét munkarészeken alapul. A 2023-as kódex (I.13. melléklet) a táblázatait Olaszország két tervezési szintjéhez igazítja: PFTE (műszaki-gazdasági megvalósíthatósági terv) és progetto esecutivo. Az ajánlatkérőknek kötelező ezeket az értékeket használniuk a tervezési szolgáltatások becsült értékének meghatározásához. Az összeg tartalmazza a díjakat és a spese e oneri accessori-t. A correttivo (d.lgs. 209/2024) 10%-os növelést vezetett be BIM esetén.

140 000 € alatt közvetlen odaítélésnél a parametri szerinti díj legfeljebb 20%-kal csökkenthető (41. cikk (15-quater)). Mindezek mögött Olaszország méltányos díjazásról szóló törvénye (equo compenso, Legge 49/2023) áll. Olaszországban tehát a díj leginkább azon múlik, mely munkarészek tartoznak bele, és mekkora engedményt ad a 35%-ra, nem azon, hogy nulláról építi fel az árat. Lásd: építészeti közbeszerzések Olaszországban.

Franciaország: nincs díjszabás, átalánydíj három tényező alapján

A francia közbeszerzési tervezési megbízások az egykori loi MOP-t követik, amely ma a Code de la commande publique IV. könyvében található. Új épületeknél a mission de base (ESQ, APS/APD, PRO, ACT, VISA, DET, AOR) kötelező. A díj átalánydíj (forfait). Három dolgot kell tükröznie (R2432-6): a megbízás terjedelmét, összetettségét és a becsült kivitelezési költséget. Ha a kivitelezési költség még nem végleges, a díj ideiglenes, és szerződésmódosítással válik véglegessé, amikor a megbízó elfogadja az APD-t.

Hivatalos díjszabás nincs. A MIQCP tárgyalási útmutatója a kivitelezési költség százalékában ad referenciaértékeket, egy komplexitási együtthatóval szorozva. Kimondja, hogy számai nem kötelezettségek és nem normák, de sok ajánlatkérő használja őket. Lásd: építészeti közbeszerzések Franciaországban.

Spanyolország, Portugália, az Egyesült Királyság, Hollandia, Belgium és Svájc

  • Spanyolország: nincs hivatalos díjszabás. A díj súlyát az a szabály korlátozza, hogy építészeti és mérnöki szolgáltatásoknál a minőségnek a pontszám legalább 51%-át kell adnia (LCSP 145.4. cikk és DA 41).
  • Portugália: a középítkezésekre vonatkozó, kivitelezési költség százalékában meghatározott régi díjutasításokat 2008-ban visszavonták. A tervezési fázisokat ma a Portaria 255/2023 határozza meg (programa base, estudo prévio, anteprojeto, projeto de execução, assistência técnica), amely a Portaria 701-H/2008 helyébe lépett. Az órákat fázisonként saját maga árazza be.
  • Egyesült Királyság: a díjszabásokat a Monopolies and Mergers Commission 1982-es vizsgálata után eltörölték, később az ajánlott és az indikatív díjszabásokat is visszavonták. A RIBA ma a RIBA Plan of Work szakaszaihoz igazított, erőforrás-alapú díjkalkulátort kínál, nem százalékokat. A versenyjog tiltja az árak megosztását a versenytársakkal.
  • Belgium: az Európai Bizottság 2004-ben elmarasztalta az építészkamara ajánlott minimális díjszabását. Díjszabás nincs.
  • Hollandia: nincs díjszabás. Az ajánlatkérők a DNR 2011 feltételei szerint, a szabványos feladatleírással (DNR-STB 2014) írják le a terjedelmet, ami összehasonlíthatóvá teszi a díjajánlatokat.
  • Svájc: a viszonyítási alap az SIA 102 szolgáltatásleírás. A szövetségi építési konferencia (KBOB) ajánlásokat tesz közzé az óradíjakra és díjmodellekre, de ezek nem kötelezőek.

Alulról felfelé építkező becslés

Az alulról felfelé épített becslés az egyetlen szám, amelyet egy kirívóan alacsony ár miatti vizsgálatban meg tud védeni, és az egyetlen, amelyből kiderül, hogy a munka hoz-e pénzt.

1. lépés: Rögzítse a terjedelmet a fázisrendszerhez képest

Sorolja fel az eljárásban kért összes munkarészt, majd rendelje őket fázisokhoz. Az ajánlatkérő rendszerét használja, ne a sajátját.

Az Ön fázisa Egyesült Királyság (RIBA 2020) Franciaország (CCP) Németország (HOAI LP, 34. § szerinti súly) Olaszország Portugália
Tervezési program 0–1 Programme, études préliminaires LP1 (2%) DIP (az ajánlatkérő készíti) Programa base
Koncepció 2 ESQ, APS LP2 (7%) PFTE Estudo prévio
Engedélyezési terv 3 APD, engedélyezési dokumentáció LP3 (15%) + LP4 (3%) PFTE Anteprojeto
Kiviteli terv 4 PRO LP5 (25%) Progetto esecutivo Projeto de execução
Kivitelezői közbeszerzés 4–5 ACT (AMT) LP6 (10%) + LP7 (4%) (ajánlatkérő) (ajánlatkérő)
Kivitelezés 5 VISA, DET LP8 (32%) Direzione lavori (külön szolgáltatás) Assistência técnica
Átadás 6 AOR LP9 (2%) Collaudo (külön) —

Jelölje meg mindazt, ami kívül esik a szabványos megbízáson: felmérések, BIM-menedzsment, fenntarthatósági minősítés, költségtervezés, OPC (helyszíni koordináció) és további tervváltozatok. Ezeket árazza be külön, vagy írásban zárja ki.

2. lépés: Becsülje meg az órákat fázisonként

Egy hasonló korábbi projekt munkaidő-nyilvántartásából induljon ki, méretre és összetettségre korrigálva. Példa: egy 4,0 millió € (áfa nélkül) értékű iskolabővítés, új építés, teljes építészeti megbízás.

Fázis Óra Arány HOAI-súly
Tervezési program 60 2% 2%
Koncepció 380 11% 7%
Engedélyezési terv 640 19% 18%
Kiviteli terv 900 27% 25%
Kivitelezői közbeszerzés 260 8% 14%
Kivitelezés 1 050 31% 32%
Átadás 100 3% 2%
Összesen 3 390 100% 100%

A HOAI-oszlop józansági ellenőrzés, nem cél. Itt azt mutatja, hogy a kivitelezői közbeszerzési fázis soványnak tűnik, ezért ellenőrizze, beszámolta-e a kivitelezői kérdések megválaszolását és az ajánlataik értékelését.

3. lépés: Számolja ki a valós óránkénti önköltségét

Az iroda teljes éves költségét (bérek, járulékok, bérleti díj, szoftverek, biztosítások, szakmai felelősségbiztosítás) a számlázható órák számával ossza el, ne a fizetett órákkal.

  • 8 fős iroda, éves költség 720 000 €
  • Fejenként mintegy 1 250 számlázható óra (a fizetett idő nagyjából 75%-a) = 10 000 óra
  • Önköltség számlázható óránként: 72 €
  • Plusz 15% haszonkulcs: 83 € óránként

Építészeti díj: 3 390 óra × 83 € = 281 370 €. Adjon hozzá 7% kockázati tartalékot a többletértekezletekre, az ajánlatkérői felülvizsgálati körökre és az ütemterv csúszására: mintegy 301 000 €, vagyis a kivitelezési költség 7,5%-a.

4. lépés: Adja hozzá a partnereket, majd ellenőrizze az összeget

A partnerek árajánlatai a példában: statika 70 000 €, épületgépészet 95 000 €, költségtervezés 38 000 €, összesen 203 000 €. Adjon hozzá a partneri díjak 5%-ának megfelelő koordinációs tartalékot (10 150 €) a vezető iroda irányítási idejére.

A csapat összesen: mintegy 514 000 €, vagyis a kivitelezési költség 12,9%-a.

Most tesztelje:

  1. A viszonyítási alappal szemben: a megfelelő Honorarzone HOAI-sávja (Németország), a parametri szerinti becsült érték (Olaszország), a MIQCP referenciaértéke × komplexitás (Franciaország), vagy hasonló épületek odaítélési értékei a nyitott eljárások listájában és a közzétett eredménytájékoztatókban.
  2. A becsült értékkel szemben: ha a hirdetmény megadja a becsült értéket, az ennél jóval magasabb ajánlat ritkán nyer. A jóval alacsonyabb pedig kirívóan alacsony ár miatti vizsgálatot von maga után.
  3. A képlettel szemben: modellezze a pontszámát a saját számánál, valamint 5%-kal és 10%-kal alacsonyabb szinten, mint a fenti példában.

Ha nagy a különbség az alulról felfelé számolt összeg és a piac között, a válasz gyakran az, hogy úgy dönt, nem indul, nem az, hogy enged.

Partneri díjak és a díjmegosztás

  • Árazás előtt kérjen kötött árajánlatokat. A partnereknek ugyanazt a terjedelmet, ugyanazokat a fázisokat és feltevéseket kell beárazniuk, mint Önnek. Küldje el nekik a fázistáblázatát és az eljárásban kért munkarészek listáját.
  • Döntsék el, ki melyik kockázatot viseli. Ha a díj ideiglenes (Franciaország) vagy a költséghez kötött (Németország), állapodjanak meg, hogyan adódnak tovább a növekmények az egyes partnerekhez.
  • A megosztást rögzítsék az együttműködési megállapodásban: díjarányok fázisonként, a továbbutalás határideje, hogyan változik az egyes felek része, ha változik a terjedelem, és ki viseli a kötbéreket. Egyetemleges felelősségű közös ajánlatnál egy partner alulárazása az Ön problémájává válik.
  • Számoljon fel koordinációt. Egy multidiszciplináris csapat vezetése valós órákat igényel. Nevezze meg a tételt, ahelyett hogy elrejtené.

A csapat felépítéséről bővebben: konzorciumvezető, konzorcium vagy alvállalkozás és mérnöki partner kiválasztása. Partnerirodákat az ellenőrzött irodák jegyzékében talál.

Járulékos költségek és mit tartalmaz a díj

A közbeszerzési dokumentumok általában mindent magában foglaló átalánydíjat kérnek. Egyértelműen rögzítse, mire terjed ki:

  • Utazás a helyszínre és a megbízói egyeztetésekre: fázisonként feltételezett látogatások száma. A kivitelezési szakasz látogatásainál szoktak elszállni a költségvetések.
  • Nyomtatás, makettek, látványtervek, felmérések, engedélyezési díjak és harmadik felek jelentései. Ezek gyakran nem tartoznak bele, és legjobb kizártként felsorolni őket.
  • Értekezletek: a megbízóval, a felhasználókkal és az engedélyező hatóságokkal tartott értekezletek feltételezett száma.
  • Tervezési iterációk: változattanulmányok és átdolgozási körök száma fázisonként.

Olaszországban a spese e oneri accessori már benne van a parametri szerinti összegben, így nem többletköltség. Máshol, ha a nyomtatvány nem engedi a feltevések rögzítését, írja őket a módszertani leírásba.

Áfa és a határon átnyúló számlázás alapjai

A legtöbb határon átnyúló B2B szolgáltatás ott adózik, ahol a megrendelő van, fordított adózással. Az építészet a fő kivétel. Az uniós áfaszabályok szerint „az egy meghatározott telken lévő épület vagy épületrész terveinek elkészítése” ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatás (282/2011 végrehajtási rendelet, 31a. cikk). Abban az országban adózik, ahol az épület található, még akkor is, ha soha nem épül meg.

Mit jelent ez egy határon átnyúló közbeszerzési megbízásnál:

  • Lehet, hogy áfa-nyilvántartásba kell vetetnie magát a telek szerinti országban, kivéve, ha az az ország belföldi fordított adózást alkalmaz a nem letelepedett szolgáltatókra. A gyakorlat eltér, és a közintézmények nem mindig szerepelnek áfa-nyilvántartásban.
  • Az ajánlati árak rendszerint áfa nélkül értendők. Ellenőrizze az árnyomtatványt.
  • Ha szükséges, számoljon helyi adótanácsadóval vagy pénzügyi képviselővel. Kérjen tanácsot a benyújtás előtt, ne az odaítélés után.

Az egyesült királysági helyszínekre a brit áfaszabályok szerint hasonló, ingatlanhoz kapcsolódó szabályok vonatkoznak; nézze meg a HMRC útmutatását.

Infláció és indexálás

Egy iskola tervezési megbízása négy-öt évig is eltarthat. Indexálási záradék nélkül eltűnhet a haszna.

  • Olaszország: a 2023-as kódexben kötelezőek az ármódosítási záradékok (60. cikk). Szolgáltatásoknál a módosítás akkor alkalmazandó, ha a költségek több mint 5%-kal változnak, és a többlet 80%-át ismerik el.
  • Franciaország: a szerződéseknek módosítható árasnak kell lenniük, ha a felek jelentős gazdasági kockázatnak vannak kitéve (R2112-13). A mérnöki szerződéseket általában az ING (ingénierie) indexhez kötik.
  • Németország: a HOAI-alapú díjak a beszámítható építési költséggel együtt nőnek, ami a díj egy részét védi. Az óradíjas részekhez külön értékállandósági záradék kell.
  • Mindenhol: ha az eljárás megengedi, javasoljon záradékot. Ha nem, a várható inflációt építse be a későbbi fázisokba.

Azt is ellenőrizze, hogyan fizetik meg az ütemterv meghosszabbodását. A hosszabb ütemterv miatti kivitelezési szakaszbeli többletórák a közbeszerzési munkák veszteségeinek leggyakoribb forrásai.

Gyakori árazási hibák

  1. Emlékezetből, százalékban árazni. A „mi mindig 8%-ot kérünk” figyelmen kívül hagyja a terjedelmet, az épülettípust, a képletet és a költségstruktúrát.
  2. A kivitelezési szakasz óráinak megkurtítása egy szám kedvéért. A kivitelezés a munka nagyjából egyharmada. Az alulméretezés követelésekben, kötbérekben és hírnévvesztésben jelentkezik.
  3. Eltérő terjedelemre adott partneri árajánlatok használata. Közös fázistáblázatra árazzanak, különben a csapatdíj értelmetlen.
  4. A képlet figyelmen kívül hagyása. Arányos képletnél, 20%-os ársúly mellett egy mély engedmény ritkán változtat a rangsoron.
  5. Az olasz részarányos engedmény összekeverése a teljes engedménnyel. A 35%-os részre adott 20%-os engedmény az összeg 7%-a. Ahhoz, hogy egy vetélytárs 10%-os teljes engedményével lépést tartson, a részre mintegy 29%-ot kell adnia. Tudja, mit ad oda.
  6. A külföldi áfa-nyilvántartásba vétel elfelejtése. Egy kis megbízásnál elviheti a teljes hasznot.
  7. Nincsenek rögzített feltevések. Ha a módszertanból nem derül ki, hány értekezlettel és változattal számolt, a többletért nem fizetnek.
  8. Egy „pitch” terv ingyenes elkészítése. Franciaországban a tervpályázati díjnak a kért munkarészek becsült költségével kell megegyeznie, legfeljebb 20%-kal csökkentve (R2172-4). Németországban azoknak az ajánlatkérőknek, akik tervpályázaton kívül kérnek tervjavaslatot, megfelelő díjat kell fizetniük (VgV 77. § (2)). Mielőtt munkát ad ingyen, ellenőrizze a szabályokat.

Amikor eljárásokat választ ki, először azokat a hirdetményeket nézze, amelyeknek valódi tervezési tárgya és megadott értéke van. A TenderDesk tenderfigyelője aszerint pontozza a hirdetményeket, mennyire valódi tervezési megbízásról van szó, így nem kell olyan eljárásokat beáraznia, amelyek sosem érték meg.

Ellenőrzőlista

  • Olvassa el az értékelési szempontokat: az ár súlya és a pontos árképlet
  • Ellenőrizze, van-e rögzített áras elem (Olaszország 65/35, VgV 58. § (2), 67. cikk (2) szerinti eljárások)
  • Sorolja fel az összes munkarészt, és rendelje őket az ajánlatkérő fázisrendszeréhez
  • Jelölje a többletet (felmérések, BIM, minősítés, OPC, változatok) külön árazottként vagy kizártként
  • Becsülje meg az órákat fázisonként a korábbi munkaidő-nyilvántartásokból
  • Józansági ellenőrzésként vesse össze a fázismegosztást a HOAI 34. § szerinti súlyokkal
  • Számolja ki a számlázható óránkénti önköltséget, és adja hozzá a haszonkulcsot
  • Adjon hozzá kockázati tartalékot (értekezletek, felülvizsgálati körök, ütemterv)
  • Gyűjtsön kötött partneri árajánlatokat ugyanarra a terjedelemre és fázistáblázatra
  • Adjon hozzá vezető irodai koordinációs tartalékot
  • Vesse össze a nemzeti viszonyítási alappal (HOAI, parametri, MIQCP, korábbi odaítélések)
  • Vesse össze a hirdetményben megadott becsült értékkel
  • Modellezze az árpontszámát három díjszinten
  • Készítsen egyoldalas indokolást arra az esetre, ha kirívóan alacsony ár miatt kérdeznek
  • Rögzítse a feltevéseket: értekezletek, helyszíni bejárások, változatok, átdolgozási körök
  • Erősítse meg az áfa kezelését és az esetleges külföldi áfa-nyilvántartásba vételt
  • Többéves megbízásoknál javasoljon indexálást, vagy árazza be
  • Rögzítse a díjmegosztást, a továbbutalási határidőket és a kockázatmegosztást az együttműködési megállapodásban

Gyakran ismételt kérdések

Kötelező még a HOAI a német közbeszerzésekben?

Nem. Mióta a HOAI 2021 2021. január 1-jén hatályba lépett, a díjak szabadon megállapodhatók, a táblázatok pedig csak orientációs sávok. Az ajánlatkérők a szerződés értékének becsléséhez továbbra is a HOAI-t használják. Egy a Basishonorarsatz alatt jóval maradó ajánlat valószínűleg a VgV 60. §-a szerinti, kirívóan alacsony ár miatti vizsgálatot vált ki, ezért a mély engedményt indokolni kell.

Tehetek a parametri alatti ajánlatot Olaszországban?

Csak korlátok között. A 140 000 €-t elérő vagy meghaladó tervezési eljárásokban a parametri alapján számított becsült érték 65%-a rögzített, és csak a fennmaradó 35%-ra adhat engedményt. A 140 000 € alatti közvetlen odaítéléseknél a díj legfeljebb 20%-kal csökkenthető. Bármely ajánlat továbbra is vizsgálható kirívóan alacsony árként a 2023-as kódex 110. cikke alapján.

Milyen ársúlyozás jellemző az építészeti közbeszerzésekben?

Nincs egységes norma, de a tervezési eljárások általában nagyobb súlyt adnak a minőségnek. Olaszország a nagyobb tervezési eljárásokban 30%-ban maximálja az árpontszámot, Spanyolország pedig előírja, hogy a minőség legalább 51%-ot kapjon. A német eljárások gyakran kis súlyt adnak az árnak. Feltételezések helyett mindig a tényleges képlettel modellezze a pontszámát.

Az építési költség százalékában vagy átalánydíjként adjam meg az árat?

Kövesse az árnyomtatványt. Franciaország átalánydíjat alkalmaz, amely az APD-ig ideiglenes, ha a kivitelezési költség nem végleges. Németország a HOAI révén gyakran a beszámítható költségekhez köti a díjat. Máshol a fázisonkénti átalánydíj a leggyakoribb. Bármi legyen is a forma, órákból építse fel, és rögzítse, mi történik, ha változik a kivitelezési költségkeret.

Ki számítja fel az áfát, ha egy másik uniós országban tervezek épületet?

Egy meghatározott telekre készülő terv ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatás. Abban az országban adózik, ahol az épület található, nem ott, ahol Ön székel. Az adott ország szabályaitól függően lehet, hogy ott áfa-nyilvántartásba kell vetetnie magát, vagy a megrendelő fordítottan adózik. Az ára benyújtása előtt kérjen helyi adótanácsot.

Mi történik a díjammal, ha az odaítélés után nő a kivitelezési költségkeret?

Ez a szerződéstől függ. Franciaországban az ideiglenes forfait-t az APD után, a megerősített kivitelezési költség alapján szerződésmódosítással rögzítik. A HOAI-alapú szerződéseknél a díj a beszámítható költségeket követi. Olaszországban az ármódosítási záradékok akkor alkalmazandók, ha a költségek több mint 5%-kal változnak. Ha a szerződés hallgat, a többletmunka elvégzése előtt tárgyaljon a módosításról.

Források