Jak wycenić ofertę w przetargu publicznym na usługi architektoniczne

Wyceniaj wynagrodzenie w przetargu publicznym od dołu: godziny na etap pomnożone przez rzeczywisty koszt godziny pracy, plus marża i rezerwa na ryzyko. Następnie sprawdź tę kwotę na trzy sposoby: ze wzorem punktacji ceny zamawiającego, z krajowym punktem odniesienia (HOAI w Niemczech, parametri z DM 17/06/2016 we Włoszech, wcześniej udzielone zamówienia w innych krajach) oraz z zasadami dotyczącymi rażąco niskiej ceny. Wiążące minimalne stawki wynagrodzeń w Niemczech zniknęły po wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE z 2019 roku, ale tabele nadal kształtują oczekiwania zamawiających, a Włochy ustalają obecnie na sztywno 65% wynagrodzenia w przetargach projektowych o wartości 140 000 € lub wyższej.

Najważniejsze punkty

• Wynagrodzenie rzadko przesądza o wyniku. W przetargach projektowych cena zwykle waży mniej niż jakość. Włochy ograniczają punkty za cenę do 30%, a Hiszpania wymaga, by jakość miała co najmniej 51% wagi. Obniżka o 10% często daje mniej punktów niż lepsza metodologia.
• Przeczytaj wzór punktacji ceny, zanim wycenisz ofertę. Wzory proporcjonalne, liniowe i oparte na średniej zupełnie inaczej nagradzają rabaty. Zanim podejmiesz decyzję, przelicz swoją punktację dla dwóch lub trzech poziomów wynagrodzenia.
• Niemcy: od 1 stycznia 2021 r. HOAI jest punktem odniesienia, a nie minimum. Wynagrodzenie ustala się swobodnie w formie tekstowej, a Basishonorarsatz stosuje się tylko wtedy, gdy nie uzgodniono niczego skutecznie.
• Włochy: zamawiający muszą ustalać wartość przetargu na podstawie parametrów z DM 17/06/2016 (Allegato I.13 kodeksu z 2023 r.). W przetargach o wartości 140 000 € lub wyższej 65% tej kwoty to cena stała, a obniżać można tylko 35%.
• Francja, Hiszpania, Portugalia, Wielka Brytania, Belgia i Holandia nie mają wiążących tabel wynagrodzeń. Punktem odniesienia są Twoje własne koszty i wartości wcześniej udzielonych zamówień.
• Rażąco niskie ceny są kwestionowane. Zanim zamawiający odrzuci ofertę, musi wezwać Cię do wyjaśnienia ceny, więc zbuduj wynagrodzenie, które potrafisz uzasadnić pozycja po pozycji.
• Zaplanuj VAT, waloryzację i wynagrodzenia partnerów przed złożeniem oferty. Usługi projektowe dotyczące budynku opodatkowuje się tam, gdzie znajduje się nieruchomość, wieloletnie zlecenia wymagają klauzuli waloryzacyjnej, a oferty partnerów muszą być ustalone, zanim ustalisz własną cenę.

Jak punktowane jest wynagrodzenie

Zgodnie z dyrektywą 2014/24/UE zamawiający publiczni udzielają zamówień na podstawie „oferty najkorzystniejszej ekonomicznie”. W przypadku usług projektowych prawie zawsze oznacza to najlepszą relację jakości do ceny (art. 67). To, ile waży wynagrodzenie i jak przekłada się na punkty, decyduje o tym, jak powinieneś wyceniać.

Ile waży wynagrodzenie

Wagi różnią się w zależności od kraju i zamawiającego. Niektóre przepisy krajowe wyznaczają limity:

Kraj	Zasada dotycząca wagi ceny	Źródło zasady
Włochy	Punkty za cenę ograniczone do 30% w przetargach projektowych ≥ 140 000 €	Art. 41(15-bis), d.lgs. 36/2023
Hiszpania	Kryteria jakościowe muszą mieć co najmniej 51% wagi w przypadku usług intelektualnych, do których należą architektura i inżynieria	Art. 145.4 i DA 41 LCSP
Niemcy	Usługi projektowe udziela się „w konkurencji jakościowej” (§ 76 VgV). Cena jest zwykle kryterium, ale drugorzędnym, a dopuszczalne jest stałe wynagrodzenie i konkurowanie wyłącznie jakością (§ 58 ust. 2 VgV)	VgV
Wielka Brytania	Brak stałego podziału. Wytyczne rządowe przestrzegają zamawiających przed względną punktacją ceny	Wytyczne do Procurement Act 2023
Francja, Holandia, Belgia, Portugalia	Brak ustawowego podziału. Przeczytaj règlement de consultation, gunningscriteria lub programa do procedimento	Dokumenty zamówienia

Zasada praktyczna: gdy cena waży 30% lub mniej, o wyniku decyduje jakość projektu i zespołu. Tam inwestuj wysiłek. Pełne omówienie tego, jak czytać kryteria oceny ofert, znajdziesz w artykule jak napisać zwycięską ofertę przetargową.

Wzory punktacji ceny i ich wpływ na Twoją ofertę

To samo wynagrodzenie daje różną punktację w różnych wzorach. Trzy, z którymi spotkasz się najczęściej:

1. Proporcjonalny do najniższej ceny: punkty = maks. liczba punktów × (najniższe wynagrodzenie ÷ Twoje wynagrodzenie). Obniżenie wynagrodzenia pomaga, ale z malejącym efektem. Nie znasz z góry najniższej ceny, więc każda obniżka to zgadywanie.
2. Liniowy między budżetem a zerem (lub progiem minimalnym): punkty spadają liniowo od ceny referencyjnej. Każde euro liczy się tak samo, więc obniżki opłacają się bardziej niż przy wzorze proporcjonalnym.
3. Względem średniej lub sumy cen: Twoja punktacja zależy od cen wszystkich pozostałych. Jedna bardzo niska oferta odstająca może spłaszczyć punktację wszystkich.

Wzory mogą dawać dziwne wyniki. Najniższa cena łączna nie zawsze otrzymuje najwięcej punktów za cenę, zwłaszcza gdy ceny punktuje się dla poszczególnych części lub pozycji. Brytyjskie wytyczne rządowe do Procurement Act 2023 wprost zalecają zamawiającym ostrożność przy punktacji względem najniższej oferty ze względu na jej wpływ na stosunek jakości do ceny.

Przykład (wzór proporcjonalny, jakość 70 / cena 30). Wynagrodzenie Twojego zespołu wynosi 514 000 €, a spodziewasz się, że najniższa oferta wyniesie około 440 000 €.

• Przy 514 000 €: 30 × 440 ÷ 514 = 25,7 punktu
• Przy 470 000 €: 30 × 440 ÷ 470 = 28,1 punktu

Obniżka o 44 000 € (8,6%) daje 2,4 punktu. To 3,4% z 70 punktów za jakość. Jeśli lepsza nota metodologiczna albo trafniej dobrana referencja może podnieść Twoją ocenę jakości o tyle samo, jest to tańszy ruch. Jeśli obniżka może pochodzić tylko z godzin na etapie realizacji, nie rób jej.

Przetargi ze stałą ceną: konkurowanie wyłącznie jakością

Art. 67 ust. 2 dyrektywy pozwala zamawiającemu ustalić cenę na sztywno i pozwolić firmom konkurować wyłącznie jakością. Niemcy dopuszczają to na podstawie § 58 ust. 2 VgV. Włochy uczyniły to częściowo obowiązkowym. Zgodnie z art. 41(15-bis) kodeksu z 2023 r., zmienionym przez d.lgs. 209/2024, 65% wartości przetargu na usługi projektowe o wartości 140 000 € lub wyższej „ma postać ceny stałej”, a obniżać można tylko pozostałe 35%. Standardowe dokumenty przetargowe ANAC dla usług architektonicznych i inżynierskich (Bando tipo n. 2/2026, wiążące od 30 maja 2026 r.) potwierdzają, że zamawiający nie mogą ustalić części podlegającej obniżce poniżej 35%.

Przykład włoski: wartość przetargu 300 000 €. 195 000 € jest stałe, a 105 000 € można obniżyć. Rabat 20% na części podlegającej obniżce to 21 000 €, więc oferujesz 279 000 €, czyli 7% mniej od wartości łącznej. Najgłębszy możliwy rabat to 35% wartości łącznej. Bardzo głęboka obniżka części podlegającej obniżce nie jest automatycznie wykluczona, ale spodziewaj się badania rażąco niskiej ceny. Traktuj ją jako sygnał ostrzegawczy, a nie strategię.

Rażąco niska cena

Każdy z opisanych tu systemów pozwala zamawiającemu zakwestionować wynagrodzenie, które wygląda na zbyt niskie. Żaden nie pozwala na automatyczne odrzucenie oferty bez uprzedniego wezwania do wyjaśnień (dyrektywa 2014/24/UE, art. 69).

Kraj	Przepis
Punkt odniesienia UE	Art. 69 dyrektywy 2014/24/UE
Niemcy	§ 60 VgV (ungewöhnlich niedrige Angebote)
Francja	Art. L2152-5 i R2152-3 Code de la commande publique
Włochy	Art. 110 d.lgs. 36/2023
Hiszpania	Art. 149 LCSP
Portugalia	Art. 71 Código dos Contratos Públicos
Holandia	Art. 2.116 Aanbestedingswet 2012
Belgia	Art. 84 ustawy z 17 czerwca 2016 r.
Wielka Brytania	Procurement Act 2023, s. 19

Co zamawiający przyjmie jako uzasadnienie: rzeczywisty plan godzin na poszczególne etapy, podany koszt godziny pracy, udokumentowaną efektywność, taką jak powtarzalny typ budynku lub istniejący szablon BIM, oraz oferty partnerów na papierze firmowym. Co zostanie odrzucone: koszty, które się nie sumują. W lipcu 2025 r. włoska Consiglio di Stato (wyrok 5741/2025) uchyliła decyzje o udzieleniu zamówienia w przetargu projektowym i nakazała powtórzenie wadliwych etapów, ponieważ uzasadnienie zwycięzcy wliczało koszty ogólne, inwentaryzacje i zysk do wynagrodzenia za usługi zawodowe, które sam zadeklarował jako nienaruszalne.

W Niemczech wielu zamawiających traktuje widełki HOAI jako miarę przy decyzji, czy przeprowadzić takie badanie, dlatego oferta znacznie poniżej Basishonorarsatz wymaga gotowego wyjaśnienia.

Tabele wynagrodzeń i ich status prawny w poszczególnych krajach

Niemcy: HOAI jako punkt odniesienia, a nie prawo

4 lipca 2019 r. Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł (C-377/17), że wiążące stawki minimalne i maksymalne HOAI naruszały dyrektywę usługową. HOAI 2021, obowiązująca dla umów zawartych od 1 stycznia 2021 r., zmieniła to:

• Wynagrodzenie za wszystkie usługi HOAI można swobodnie uzgadniać. Tabele podają teraz „orientacyjne” widełki od Basishonorarsatz do stawki górnej (§ 2a HOAI).
• Umowy o wynagrodzenie wymagają jedynie formy tekstowej, więc może wystarczyć e-mail, i można je zawierać lub zmieniać po udzieleniu zamówienia (§ 7 HOAI).
• Jeśli nie uzgodniono skutecznie wynagrodzenia, do usług podstawowych stosuje się Basishonorarsatz.

W praktyce niemieccy zamawiający nadal szacują wartość zamówienia na podstawie HOAI. Większość wykonawców wycenia się względem niej, jako procent powyżej lub poniżej Basishonorarsatz dla właściwej Honorarzone, a wynagrodzenie nadal rośnie wraz z kosztami kwalifikowanymi robót (§ 6 HOAI). Wagi etapów dla budynków z § 34 HOAI (LP1 2%, LP2 7%, LP3 15%, LP4 3%, LP5 25%, LP6 10%, LP7 4%, LP8 32%, LP9 2%) pozostają standardowym sposobem podziału wynagrodzenia na etapy, także poza Niemcami. Specyfika składania ofert w tym kraju: przetargi architektoniczne w Niemczech.

Włochy: parametri wyznaczają podstawę, kodeks ustala 65%

DM z 17 czerwca 2016 r. (decreto parametri) podaje wzór oparty na wartości robót, kategorii budynku, złożoności i konkretnych opracowaniach. Kodeks z 2023 r. (Allegato I.13) dostosowuje jego tabele do dwóch włoskich poziomów projektu: PFTE (projekt techniczno-ekonomiczny wykonalności) i progetto esecutivo. Zamawiający muszą stosować te wartości przy ustalaniu kwoty przetargu na usługi projektowe. Kwota obejmuje wynagrodzenie oraz spese e oneri accessori. Correttivo (d.lgs. 209/2024) dodało 10% podwyżki za BIM.

Poniżej 140 000 € przy zamówieniu z wolnej ręki wynagrodzenie według parametri można obniżyć nie więcej niż o 20% (art. 41(15-quater)). Za tym wszystkim stoi włoska ustawa o godziwym wynagrodzeniu (equo compenso, Legge 49/2023). We Włoszech Twoje wynagrodzenie to więc głównie kwestia tego, jakie opracowania obejmuje i jak głęboko obniżysz 35%, a nie budowania ceny od zera. Zobacz przetargi architektoniczne we Włoszech.

Francja: brak tabel, ryczałt oparty na trzech czynnikach

Francuskie publiczne zamówienia projektowe podlegają dawnej loi MOP, obecnie zawartej w księdze IV Code de la commande publique. W przypadku nowych budynków mission de base (ESQ, APS/APD, PRO, ACT, VISA, DET, AOR) jest obowiązkowa. Wynagrodzenie ma postać ryczałtu (forfait). Musi odzwierciedlać trzy rzeczy (R2432-6): zakres zlecenia, jego złożoność i szacunkowy koszt robót. Gdy koszt robót nie jest jeszcze ustalony, wynagrodzenie jest tymczasowe i staje się ostateczne w drodze aneksu po zaakceptowaniu APD przez zamawiającego.

Nie ma oficjalnej tabeli. Przewodnik MIQCP dotyczący negocjacji podaje referencyjne procenty kosztu robót, mnożone przez współczynnik złożoności. Zaznacza, że jego wartości nie są ani obowiązkiem, ani normą, ale wielu zamawiających z nich korzysta. Zobacz przetargi architektoniczne we Francji.

Hiszpania, Portugalia, Wielka Brytania, Holandia, Belgia i Szwajcaria

• Hiszpania: brak oficjalnej tabeli. Wagę wynagrodzenia ogranicza zasada, zgodnie z którą jakość musi stanowić co najmniej 51% punktacji w przypadku usług architektonicznych i inżynierskich (art. 145.4 i DA 41 LCSP).
• Portugalia: dawne instrukcje dotyczące wynagrodzenia jako procentu wartości robót w zamówieniach publicznych uchylono w 2008 roku. Fazy projektu określa obecnie Portaria 255/2023 (programa base, estudo prévio, anteprojeto, projeto de execução, assistência técnica), która zastąpiła Portaria 701-H/2008. Godziny na poszczególne fazy wyceniasz sam.
• Wielka Brytania: z tabel wynagrodzeń zrezygnowano po dochodzeniu Monopolies and Mergers Commission z 1982 roku, a później wycofano również tabele zalecane i orientacyjne. RIBA oferuje obecnie kalkulator wynagrodzeń oparty na zasobach, dostosowany do etapów RIBA Plan of Work, a nie na procentach. Prawo konkurencji zabrania wymiany informacji o cenach z konkurentami.
• Belgia: Komisja Europejska potępiła w 2004 roku zalecaną przez Izbę Architektów minimalną tabelę wynagrodzeń. Nie ma tabeli.
• Holandia: brak tabeli. Zamawiający opisują zakres za pomocą standardowego opisu zadań (DNR-STB 2014) zgodnie z warunkami DNR 2011, co sprawia, że oferty cenowe są porównywalne.
• Szwajcaria: punktem odniesienia jest opis usług SIA 102. Konferencja federalnych zamawiających w budownictwie (KBOB) publikuje zalecenia dotyczące stawek godzinowych i modeli wynagrodzeń, ale nie są one wiążące.

Budowanie wyceny od dołu

Wycena od dołu to jedyna kwota, której możesz bronić przy badaniu rażąco niskiej ceny, i jedyna, która mówi Ci, czy zlecenie przyniesie zysk.

Krok 1: Ustal zakres według struktury etapów

Wypisz każde opracowanie, którego wymaga przetarg, a następnie przypisz je do etapów. Stosuj strukturę zamawiającego, a nie własną.

Twój etap	Wielka Brytania (RIBA 2020)	Francja (CCP)	Niemcy (HOAI LP, waga z § 34)	Włochy	Portugalia
Program	0–1	Programme, études préliminaires	LP1 (2%)	DIP (przygotowuje zamawiający)	Programa base
Koncepcja	2	ESQ, APS	LP2 (7%)	PFTE	Estudo prévio
Projekt rozwinięty i pozwolenie	3	APD, wniosek o pozwolenie	LP3 (15%) + LP4 (3%)	PFTE	Anteprojeto
Projekt techniczny	4	PRO	LP5 (25%)	Progetto esecutivo	Projeto de execução
Przetarg na wykonawcę	4–5	ACT (AMT)	LP6 (10%) + LP7 (4%)	(zamawiający)	(zamawiający)
Realizacja	5	VISA, DET	LP8 (32%)	Direzione lavori (odrębna usługa)	Assistência técnica
Przekazanie	6	AOR	LP9 (2%)	Collaudo (odrębnie)	—

Oznacz wszystko, co wykracza poza standardowy zakres: inwentaryzacje, zarządzanie BIM, certyfikację w zakresie zrównoważonego rozwoju, planowanie kosztów, OPC (koordynację budowy) i dodatkowe warianty projektowe. Wyceń je osobno albo wyłącz na piśmie.

Krok 2: Oszacuj godziny na poszczególne etapy

Pracuj na kartach czasu pracy z podobnego wcześniejszego projektu, skorygowanych o wielkość i złożoność. Przykład: rozbudowa szkoły o wartości 4,0 mln € (bez VAT), nowy budynek, pełny zakres usług architektonicznych.

Etap	Godziny	Udział	Waga HOAI
Program	60	2%	2%
Koncepcja	380	11%	7%
Projekt rozwinięty i pozwolenie	640	19%	18%
Projekt techniczny	900	27%	25%
Przetarg na wykonawcę	260	8%	14%
Realizacja	1 050	31%	32%
Przekazanie	100	3%	2%
Razem	3 390	100%	100%

Kolumna HOAI służy do sprawdzenia sensowności, a nie jako cel. Tutaj pokazuje, że etap przetargu wygląda na niedoszacowany, więc sprawdź, czy uwzględniłeś odpowiedzi na pytania wykonawców i ocenę ich ofert.

Krok 3: Oblicz rzeczywisty koszt godziny pracy

Podziel łączny roczny koszt pracowni (wynagrodzenia, składki, czynsz, oprogramowanie, ubezpieczenia, OC zawodowe) przez liczbę godzin fakturowalnych, a nie godzin opłaconych.

• Pracownia zatrudniająca 8 osób, roczny koszt 720 000 €
• Około 1 250 godzin fakturowalnych na osobę (mniej więcej 75% opłaconego czasu) = 10 000 godzin
• Koszt godziny fakturowalnej: 72 €
• Plus 15% marży: 83 € za godzinę

Wynagrodzenie za część architektoniczną: 3 390 h × 83 € = 281 370 €. Dodaj 7% rezerwy na ryzyko na dodatkowe spotkania, cykle uzgodnień z zamawiającym i opóźnienia harmonogramu: około 301 000 €, czyli 7,5% kosztu robót.

Krok 4: Dodaj partnerów, a potem sprawdź sumę

Oferty partnerów w przykładzie: konstrukcja 70 000 €, instalacje 95 000 €, kosztorysant 38 000 €, razem 203 000 €. Dodaj rezerwę na koordynację w wysokości 5% wynagrodzeń partnerów (10 150 €) na czas zarządzania po stronie lidera.

Suma dla zespołu: około 514 000 €, czyli 12,9% kosztu robót.

Teraz to sprawdź:

1. Z punktem odniesienia: widełkami HOAI dla właściwej Honorarzone (Niemcy), wartością przetargu według parametri (Włochy), stawką referencyjną MIQCP × złożoność (Francja) albo wartościami zamówień udzielonych na podobne budynki w wyszukiwarce otwartych przetargów i w opublikowanych ogłoszeniach o udzieleniu zamówienia.
2. Z wartością zamówienia: jeśli ogłoszenie podaje wartość szacunkową, oferta znacznie powyżej niej rzadko wygrywa. Oferta znacznie poniżej niej ściąga badanie rażąco niskiej ceny.
3. Ze wzorem: przelicz punktację dla swojej kwoty oraz kwot niższych o 5% i 10%, jak w przykładzie powyżej.

Jeśli różnica między Twoją wyceną od dołu a rynkiem jest duża, odpowiedzią często jest decyzja o rezygnacji ze startu, a nie obniżka.

Wynagrodzenia partnerów i podział wynagrodzenia

• Zbierz stałe oferty, zanim wycenisz. Partnerzy muszą wyceniać ten sam zakres, etapy i założenia co Ty. Wyślij im swoją tabelę etapów i wykaz opracowań z przetargu.
• Ustal, kto ponosi jakie ryzyko. Jeśli wynagrodzenie jest tymczasowe (Francja) lub powiązane z kosztami (Niemcy), uzgodnij, jak wzrosty przekładają się na każdego partnera.
• Zapisz podział w umowie konsorcjum: udziały w wynagrodzeniu według etapów, terminy przekazywania płatności, zmiany udziałów przy zmianie zakresu oraz to, kto ponosi kary umowne. Przy wspólnej ofercie z odpowiedzialnością solidarną niedoszacowanie przez partnera staje się Twoim problemem.
• Pobieraj wynagrodzenie za koordynację. Prowadzenie wielobranżowego zespołu to realne godziny. Nazwij tę pozycję zamiast ją ukrywać.

Więcej o budowaniu zespołu: lider, konsorcjum czy podwykonawstwo i wybór partnera inżynierskiego. Firmy partnerskie znajdziesz w katalogu zweryfikowanych pracowni.

Koszty dodatkowe i co obejmuje cena

Dokumenty zamówienia zwykle wymagają ryczałtu obejmującego wszystko. Jasno określ, co obejmuje:

• Dojazdy na budowę i spotkania z zamawiającym: liczba wizyt założona na każdy etap. To wizyty na etapie realizacji rozsadzają budżety.
• Wydruki, makiety, wizualizacje, inwentaryzacje, opłaty za pozwolenia i raporty osób trzecich. Często są one wyłączone i najlepiej wymienić je jako wyłączone.
• Spotkania: założona liczba spotkań z zamawiającym, użytkownikami i organami planistycznymi.
• Iteracje projektowe: liczba studiów wariantowych i rund poprawek na każdy etap.

We Włoszech spese e oneri accessori są już wliczone w kwotę według parametri, więc nie stanowią dodatku. W innych krajach, jeśli formularz nie pozwala podać założeń, umieść je w nocie metodologicznej.

Podstawy VAT i fakturowania transgranicznego

Większość transgranicznych usług B2B opodatkowuje się w kraju nabywcy, z odwrotnym obciążeniem. Architektura jest głównym wyjątkiem. Zgodnie z unijnymi przepisami o VAT „sporządzanie planów budynku lub części budynku przeznaczonego na określoną działkę” jest usługą związaną z nieruchomościami (rozporządzenie wykonawcze 282/2011, art. 31a). Opodatkowuje się ją w kraju, w którym znajduje się budynek, nawet jeśli nigdy nie zostanie wybudowany.

Co to oznacza dla transgranicznego zamówienia publicznego:

• Może być konieczna rejestracja do VAT w kraju lokalizacji inwestycji, chyba że kraj ten stosuje krajowe odwrotne obciążenie wobec dostawców nieposiadających tam siedziby. Praktyka jest różna, a podmioty publiczne nie zawsze są zarejestrowane do VAT.
• Ceny ofertowe podaje się zwykle bez VAT. Sprawdź formularz cenowy.
• W razie potrzeby zaplanuj budżet na lokalnego doradcę podatkowego lub przedstawiciela podatkowego. Zasięgnij porady przed złożeniem oferty, a nie po udzieleniu zamówienia.

W przypadku inwestycji w Wielkiej Brytanii obowiązują podobne zasady dotyczące nieruchomości w ramach brytyjskiego VAT; sprawdź wytyczne HMRC.

Inflacja i waloryzacja

Zlecenie projektowe dotyczące szkoły może trwać cztery lub pięć lat. Bez klauzuli waloryzacyjnej Twoja marża może zniknąć.

• Włochy: klauzule rewizji cen są obowiązkowe w kodeksie z 2023 r. (art. 60). W przypadku usług rewizja ma zastosowanie, gdy koszty zmienią się o ponad 5%, i uznaje się 80% nadwyżki.
• Francja: umowy muszą mieć ceny podlegające rewizji, jeżeli strony są narażone na istotne ryzyko ekonomiczne (R2112-13). Umowy na usługi inżynierskie zwykle indeksuje się wskaźnikiem ING (ingénierie).
• Niemcy: wynagrodzenie oparte na HOAI rośnie wraz z kosztami kwalifikowanymi robót, co chroni część wynagrodzenia. Części rozliczane stawką godzinową wymagają odrębnej klauzuli waloryzacyjnej.
• Wszędzie: jeśli przetarg na to pozwala, zaproponuj klauzulę. Jeśli nie, dolicz oczekiwaną inflację do późniejszych etapów.

Sprawdź też, jak opłacane jest wydłużenie harmonogramu. Godziny na etapie realizacji przy dłuższym harmonogramie to najczęstsze źródło strat na zamówieniach publicznych.

Najczęstsze błędy w wycenie

1. Wycena procentowa z pamięci. „Zawsze bierzemy 8%” pomija zakres, typ budynku, wzór punktacji i Twoje koszty.
2. Obcinanie godzin na etapie realizacji, aby trafić w kwotę. Realizacja to około jednej trzeciej pracy. Niedobór zasobów na tym etapie wraca w postaci roszczeń, kar umownych i szkód wizerunkowych.
3. Korzystanie z ofert partnerów opartych na innym zakresie. Wyceniaj na wspólnej tabeli etapów, inaczej wynagrodzenie zespołu nie ma sensu.
4. Ignorowanie wzoru. Przy wzorze proporcjonalnym i wadze ceny 20% głęboka obniżka rzadko zmienia ranking.
5. Mylenie włoskiego rabatu na części z rabatem od całości. Rabat 20% na części 35% to 7% od całości. Aby dorównać 10-procentowemu rabatowi konkurenta od całości, potrzebujesz około 29% na części. Wiedz, z czego rezygnujesz.
6. Zapominanie o rejestracji do VAT za granicą. Może pochłonąć marżę na małym zleceniu.
7. Brak zapisanych założeń. Jeśli metodologia nie mówi, ile spotkań i wariantów uwzględniłeś, nie dostaniesz zapłaty za dodatkowe.
8. Darmowa koncepcja „na pokaz”. We Francji nagroda w konkursie musi odpowiadać szacunkowemu kosztowi wymaganych opracowań, pomniejszonemu najwyżej o 20% (R2172-4). W Niemczech zamawiający, którzy poza konkursem żądają propozycji projektowych, muszą zapłacić stosowne wynagrodzenie (§ 77 ust. 2 VgV). Sprawdź przepisy, zanim oddasz pracę za darmo.

Przy tworzeniu krótkiej listy przetargów najpierw patrz na ogłoszenia z rzeczywistym zakresem projektowym i podaną wartością. Wyszukiwarka TenderDesk ocenia ogłoszenia według tego, w jakim stopniu dotyczą rzeczywistego zlecenia projektowego, co oszczędza wyceniania przetargów, które nigdy nie były tego warte.

Lista kontrolna

• Przeczytaj kryteria oceny ofert: wagę ceny i dokładny wzór punktacji ceny
• Sprawdź, czy jest element ceny stałej (Włochy 65/35, § 58 ust. 2 VgV, przetargi na podstawie art. 67 ust. 2)
• Wypisz wszystkie opracowania i przypisz je do struktury etapów zamawiającego
• Oznacz elementy dodatkowe (inwentaryzacje, BIM, certyfikacja, OPC, warianty) jako wyceniane osobno lub wyłączone
• Oszacuj godziny na etapy na podstawie wcześniejszych kart czasu pracy
• Porównaj podział na etapy z wagami z § 34 HOAI w ramach kontroli sensowności
• Oblicz koszt godziny fakturowalnej i dodaj marżę
• Dodaj rezerwę na ryzyko (spotkania, cykle uzgodnień, harmonogram)
• Zbierz stałe oferty partnerów na tym samym zakresie i tabeli etapów
• Dodaj rezerwę na koordynację po stronie lidera
• Porównaj z krajowym punktem odniesienia (HOAI, parametri, MIQCP, wcześniej udzielone zamówienia)
• Porównaj z wartością szacunkową zamówienia podaną w ogłoszeniu
• Przelicz punktację za cenę dla trzech poziomów wynagrodzenia
• Przygotuj jednostronicowe uzasadnienie na wypadek wezwania w sprawie rażąco niskiej ceny
• Podaj założenia: spotkania, wizyty na budowie, warianty, rundy poprawek
• Potwierdź sposób rozliczenia VAT i ewentualną rejestrację do VAT za granicą
• Zaproponuj waloryzację lub uwzględnij ją w cenie przy zleceniach wieloletnich
• Ustal w umowie konsorcjum podział wynagrodzenia, terminy przekazywania płatności i podział ryzyka

Najczęściej zadawane pytania

Czy HOAI jest nadal obowiązkowa w niemieckich przetargach publicznych?

Nie. Odkąd 1 stycznia 2021 r. weszła w życie HOAI 2021, wynagrodzenie można swobodnie uzgadniać, a tabele podają jedynie orientacyjne widełki. Zamawiający nadal korzystają z HOAI do szacowania wartości zamówienia. Oferta znacznie poniżej Basishonorarsatz prawdopodobnie wywoła badanie rażąco niskiej ceny na podstawie § 60 VgV, więc głęboki rabat trzeba uzasadnić.

Czy mogę zaoferować cenę niższą niż włoskie parametri?

Tylko w określonych granicach. W przetargach projektowych o wartości 140 000 € lub wyższej 65% wartości przetargu opartej na parametri jest stałe, a obniżać możesz tylko pozostałe 35%. Przy zamówieniach z wolnej ręki poniżej 140 000 € wynagrodzenie można obniżyć nie więcej niż o 20%. Każda oferta może i tak zostać zbadana pod kątem rażąco niskiej ceny na podstawie art. 110 kodeksu z 2023 r.

Jaka waga ceny jest typowa w przetargach architektonicznych?

Nie ma jednej normy, ale w przetargach projektowych jakość zwykle waży więcej. Włochy ograniczają punkty za cenę do 30% w większych przetargach projektowych, a Hiszpania wymaga, by jakość miała co najmniej 51% wagi. W niemieckich postępowaniach cena często ma niewielką wagę. Zawsze przeliczaj punktację na rzeczywistym wzorze zamiast zakładać.

Czy podać wynagrodzenie jako procent kosztu budowy, czy jako ryczałt?

Postępuj zgodnie z formularzem cenowym. Francja stosuje ryczałt, który pozostaje tymczasowy do APD, jeśli koszt robót nie jest ustalony. Niemcy często wiążą wynagrodzenie z kosztami kwalifikowanymi za pośrednictwem HOAI. W innych krajach najczęstszy jest ryczałt za każdy etap. Niezależnie od formy buduj go z godzin i określ, co się dzieje, gdy zmieni się budżet budowy.

Kto nalicza VAT, gdy projektuję budynek w innym kraju UE?

Projekt dla określonej działki jest usługą związaną z nieruchomościami. Opodatkowuje się ją w kraju, w którym znajduje się budynek, a nie tam, gdzie masz siedzibę. W zależności od przepisów tego kraju może być konieczna rejestracja do VAT na miejscu albo podatek rozliczy zamawiający. Zasięgnij lokalnej porady podatkowej, zanim złożysz ofertę cenową.

Co dzieje się z moim wynagrodzeniem, jeśli budżet budowy wzrośnie po udzieleniu zamówienia?

To zależy od umowy. We Francji tymczasowy forfait ustala się w drodze aneksu po APD, na podstawie potwierdzonego kosztu robót. W umowach opartych na HOAI wynagrodzenie podąża za kosztami kwalifikowanymi. We Włoszech klauzule rewizyjne mają zastosowanie, jeśli koszty zmienią się o ponad 5%. Jeśli umowa milczy, wynegocjuj zmianę przed wykonaniem dodatkowej pracy.

Źródła

• Dyrektywa 2014/24/UE w sprawie zamówień publicznych (EUR-Lex): art. 67 (kryteria udzielenia zamówienia, cena stała), art. 69 (rażąco niska cena)
• GÖRG: Die neue HOAI (2021), 2 marca 2021: wyrok TSUE C-377/17 i reforma HOAI 2021
• HOAI, tekst urzędowy (gesetze-im-internet.de): §§ 2a, 6, 7, 34
• ANAC, parere di precontenzioso n. 167, 30 kwietnia 2025: cytuje art. 41(15-bis) d.lgs. 36/2023
• Lavori Pubblici: ANAC Bando tipo n. 2/2026, relazione illustrativa
• Associazione Segretari Comunali: Consiglio di Stato n. 5741/2025 (3 lipca 2025)
• Lavori Pubblici: revisione prezzi dopo il correttivo
• Code de la commande publique: art. R2172-4 (nagroda w konkursie)
• Code de la commande publique: wynagrodzenie maître d'œuvre
• Przewodnik MIQCP dotyczący negocjowania wynagrodzeń za maîtrise d'œuvre (2019)
• Civil-Mercantil: LCSP DA 41 i art. 145.4 o architekturze jako usłudze intelektualnej
• Portaria n.º 255/2023 (Portugalia), uchylająca Portaria 701-H/2008
• Rząd Wielkiej Brytanii: wytyczne do Procurement Act 2023, Assessing Competitive Tenders
• RIBA: What resources are available to architects when it comes to setting fees?
• Rozporządzenie wykonawcze Rady (UE) nr 282/2011, art. 31a (usługi związane z nieruchomościami), EUR-Lex