Πώς να τιμολογήσετε την οικονομική προσφορά σε δημόσιο αρχιτεκτονικό διαγωνισμό

Τιμολογήστε την αμοιβή ενός δημόσιου διαγωνισμού από κάτω προς τα πάνω: ώρες ανά στάδιο, πολλαπλασιασμένες με το πραγματικό σας κόστος ανά ώρα, συν περιθώριο κέρδους και κινδύνου. Στη συνέχεια ελέγξτε αυτόν τον αριθμό με τρεις τρόπους: έναντι του μαθηματικού τύπου βαθμολόγησης της τιμής που χρησιμοποιεί η αναθέτουσα αρχή, έναντι της εθνικής αναφοράς (η HOAI στη Γερμανία, οι parametri του DM 17/06/2016 στην Ιταλία, προηγούμενες αναθέσεις αλλού) και έναντι των κανόνων για τις ασυνήθιστα χαμηλές προσφορές. Τα δεσμευτικά ελάχιστα όρια αμοιβών έχουν καταργηθεί στη Γερμανία από την απόφαση του Δικαστηρίου της ΕΕ το 2019, αλλά οι κλίμακες εξακολουθούν να διαμορφώνουν τις προσδοκίες των αναθετουσών αρχών, ενώ η Ιταλία πλέον «παγώνει» το 65% της αμοιβής στους διαγωνισμούς μελετών αξίας 140.000 € και άνω.

Βασικά σημεία

• Η αμοιβή σπάνια είναι ο καθοριστικός παράγοντας. Στους διαγωνισμούς μελετών η τιμή συνήθως ζυγίζει λιγότερο από την ποιότητα. Η Ιταλία θέτει ανώτατο όριο 30% στη βαθμολογία της τιμής και η Ισπανία απαιτεί η ποιότητα να έχει στάθμιση τουλάχιστον 51%. Μια έκπτωση 10% συχνά αποφέρει λιγότερους βαθμούς από μια καλύτερη μεθοδολογία.
• Διαβάστε τον τύπο βαθμολόγησης της τιμής πριν τιμολογήσετε. Οι αναλογικοί, οι γραμμικοί και οι βασισμένοι στον μέσο όρο τύποι ανταμείβουν τις εκπτώσεις πολύ διαφορετικά. Προσομοιώστε τη βαθμολογία σας σε δύο ή τρία επίπεδα αμοιβής πριν αποφασίσετε.
• Γερμανία: από την 1η Ιανουαρίου 2021 η HOAI είναι αναφορά, όχι ελάχιστο όριο. Οι αμοιβές συμφωνούνται ελεύθερα σε έγγραφο τύπο και ο Basishonorarsatz εφαρμόζεται μόνο αν δεν συμφωνήθηκε τίποτα έγκυρα.
• Ιταλία: οι αναθέτουσες αρχές πρέπει να ορίζουν την αξία του διαγωνισμού με βάση τις παραμέτρους του DM 17/06/2016 (Allegato I.13 του Κώδικα του 2023). Σε διαγωνισμούς 140.000 € και άνω, το 65% αυτού του ποσού είναι σταθερή τιμή και μόνο το 35% μπορεί να δεχθεί έκπτωση.
• Γαλλία, Ισπανία, Πορτογαλία, Ηνωμένο Βασίλειο, Βέλγιο και Κάτω Χώρες δεν έχουν δεσμευτική κλίμακα αμοιβών. Μέτρο σύγκρισης είναι η δική σας κοστολογική βάση και οι αξίες προηγούμενων αναθέσεων.
• Οι ασυνήθιστα χαμηλές προσφορές ελέγχονται. Η αναθέτουσα αρχή πρέπει να σας ζητήσει να αιτιολογήσετε την τιμή πριν την απορρίψει, οπότε διαμορφώστε μια αμοιβή που μπορείτε να εξηγήσετε γραμμή προς γραμμή.
• Σχεδιάστε ΦΠΑ, αναπροσαρμογή και αμοιβές συνεργατών πριν υποβάλετε. Η μελέτη ενός κτιρίου φορολογείται εκεί όπου βρίσκεται το ακίνητο, οι πολυετείς αναθέσεις χρειάζονται ρήτρα αναπροσαρμογής και οι προσφορές των συνεργατών πρέπει να «κλειδώσουν» πριν από τη δική σας τιμή.

Πώς βαθμολογείται η αμοιβή

Σύμφωνα με την Οδηγία 2014/24/ΕΕ, οι αναθέτουσες αρχές αναθέτουν με κριτήριο την «πλέον συμφέρουσα από οικονομική άποψη προσφορά». Για τις υπηρεσίες μελετών, αυτό σημαίνει σχεδόν πάντα τη βέλτιστη σχέση ποιότητας-τιμής (άρθρο 67). Το πόσο μετρά η αμοιβή, και πώς μετατρέπεται σε βαθμούς, καθορίζει πώς πρέπει να τιμολογήσετε.

Πόσο μετρά η αμοιβή

Η στάθμιση διαφέρει ανά χώρα και αναθέτουσα αρχή. Ορισμένοι εθνικοί κανόνες θέτουν όρια:

Χώρα	Κανόνας για τη στάθμιση της τιμής	Πηγή του κανόνα
Ιταλία	Ανώτατο όριο 30% στη βαθμολογία της τιμής σε διαγωνισμούς μελετών ≥ 140.000 €	Άρθρο 41(15-bis), d.lgs. 36/2023
Ισπανία	Τα ποιοτικά κριτήρια πρέπει να έχουν στάθμιση τουλάχιστον 51% στις πνευματικές υπηρεσίες, στις οποίες περιλαμβάνονται οι αρχιτεκτονικές και οι μελέτες μηχανικών	Άρθρο 145.4 και DA 41 LCSP
Γερμανία	Οι υπηρεσίες μελετών ανατίθενται «σε ανταγωνισμό επιδόσεων» (§ 76 VgV). Η τιμή είναι συνήθως κριτήριο, αλλά δευτερεύον, και επιτρέπεται σταθερή αμοιβή με ανταγωνισμό μόνο στην ποιότητα (§ 58(2) VgV)	VgV
Ηνωμένο Βασίλειο	Καμία προκαθορισμένη αναλογία. Οι κυβερνητικές οδηγίες προειδοποιούν τις αναθέτουσες αρχές για τη σχετική βαθμολόγηση της τιμής	Οδηγίες για τον Procurement Act 2023
Γαλλία, Κάτω Χώρες, Βέλγιο, Πορτογαλία	Καμία νόμιμη αναλογία. Διαβάστε τον règlement de consultation, τα gunningscriteria ή το programa do procedimento	Έγγραφα της σύμβασης

Ο πρακτικός κανόνας: όταν η τιμή έχει στάθμιση 30% ή λιγότερο, το αποτέλεσμα το κρίνουν η ποιότητα της πρότασης και της ομάδας. Εκεί να επενδύσετε την προσπάθειά σας. Για πλήρη ανάλυση του πώς διαβάζονται τα κριτήρια ανάθεσης, δείτε πώς να γράψετε μια νικηφόρα προσφορά.

Τύποι βαθμολόγησης της τιμής και τι κάνουν στην προσφορά σας

Η ίδια αμοιβή βαθμολογείται διαφορετικά με διαφορετικούς τύπους. Οι τρεις που θα συναντήσετε συχνότερα:

1. Αναλογικός προς τη χαμηλότερη προσφορά: βαθμοί = μέγιστοι βαθμοί × (χαμηλότερη αμοιβή ÷ δική σας αμοιβή). Η μείωση της αμοιβής σας βοηθά, αλλά με φθίνουσες αποδόσεις. Δεν μπορείτε να γνωρίζετε εκ των προτέρων τη χαμηλότερη προσφορά, οπότε κάθε μείωση είναι εικασία.
2. Γραμμικός μεταξύ προϋπολογισμού και μηδενός (ή ενός κατώτατου ορίου): οι βαθμοί μειώνονται σε ευθεία γραμμή από μια τιμή αναφοράς. Κάθε ευρώ μετρά το ίδιο, οπότε οι μειώσεις αποδίδουν περισσότερο απ' ό,τι με τον αναλογικό τύπο.
3. Σε σχέση με τον μέσο όρο ή το άθροισμα των προσφορών: η βαθμολογία σας εξαρτάται από τις τιμές όλων των άλλων. Μία πολύ χαμηλή ακραία προσφορά μπορεί να συμπιέσει τις βαθμολογίες όλων.

Οι τύποι μπορεί να βγάλουν παράδοξα αποτελέσματα. Η χαμηλότερη συνολική τιμή δεν παίρνει πάντα την υψηλότερη βαθμολογία τιμής, ιδίως όταν οι τιμές βαθμολογούνται ανά τμήμα ή ανά είδος. Οι οδηγίες της βρετανικής κυβέρνησης για τον Procurement Act 2023 ζητούν ρητά από τις αναθέτουσες αρχές να είναι επιφυλακτικές με τη βαθμολόγηση σε σχέση με τη χαμηλότερη προσφορά, λόγω της επίδρασής της στη σχέση κόστους-οφέλους.

Παράδειγμα (αναλογικός τύπος, ποιότητα 70 / τιμή 30). Η αμοιβή της ομάδας σας είναι 514.000 € και αναμένετε ότι η χαμηλότερη προσφορά θα είναι περίπου 440.000 €.

• Στις 514.000 €: 30 × 440 ÷ 514 = 25,7 βαθμοί
• Στις 470.000 €: 30 × 440 ÷ 470 = 28,1 βαθμοί

Μια μείωση 44.000 € (8,6%) αποφέρει 2,4 βαθμούς. Αυτό ισοδυναμεί με το 3,4% των 70 βαθμών ποιότητας. Αν ένα πιο εύστοχο σημείωμα μεθοδολογίας ή μια πιο ταιριαστή σύσταση μπορεί να ανεβάσει τη βαθμολογία ποιότητας κατά τόσο, αυτή είναι η φθηνότερη κίνηση. Αν η μείωση μπορεί να προέλθει μόνο από τις ώρες του σταδίου κατασκευής, μην την κάνετε.

Διαγωνισμοί με σταθερή τιμή: ανταγωνισμός μόνο στην ποιότητα

Το άρθρο 67 παράγραφος 2 της οδηγίας επιτρέπει στην αναθέτουσα αρχή να ορίσει σταθερή τιμή και να αφήσει τα γραφεία να ανταγωνιστούν μόνο στην ποιότητα. Η Γερμανία το επιτρέπει βάσει της § 58(2) VgV. Η Ιταλία το έχει καταστήσει εν μέρει υποχρεωτικό. Σύμφωνα με το άρθρο 41(15-bis) του Κώδικα του 2023, όπως τροποποιήθηκε με το d.lgs. 209/2024, το 65% της αξίας του διαγωνισμού για υπηρεσίες μελετών 140.000 € και άνω «λαμβάνει τη μορφή σταθερής τιμής» και μόνο το υπόλοιπο 35% μπορεί να δεχθεί έκπτωση. Τα πρότυπα τεύχη διαγωνισμού της ANAC για υπηρεσίες αρχιτεκτόνων και μηχανικών (Bando tipo n. 2/2026, δεσμευτικά από τις 30 Μαΐου 2026) επιβεβαιώνουν ότι οι αναθέτουσες αρχές δεν μπορούν να ορίσουν το εκπτώσιμο μερίδιο κάτω από 35%.

Ιταλικό παράδειγμα: αξία διαγωνισμού 300.000 €. Τα 195.000 € είναι σταθερά και τα 105.000 € δέχονται έκπτωση. Μια έκπτωση 20% στο εκπτώσιμο μερίδιο είναι 21.000 €, οπότε προσφέρετε 279.000 €, δηλαδή 7% κάτω από το σύνολο. Η μέγιστη δυνατή έκπτωση είναι το 35% του συνόλου. Μια πολύ βαθιά έκπτωση στο εκπτώσιμο μερίδιο δεν αποκλείεται αυτόματα, αλλά περιμένετε έλεγχο ασυνήθιστα χαμηλής προσφοράς. Αντιμετωπίστε την ως προειδοποιητικό σήμα, όχι ως στρατηγική.

Ασυνήθιστα χαμηλές προσφορές

Κάθε σύστημα που εξετάζουμε εδώ επιτρέπει στην αναθέτουσα αρχή να αμφισβητήσει μια αμοιβή που φαίνεται υπερβολικά χαμηλή. Κανένα δεν επιτρέπει αυτόματη απόρριψη χωρίς να σας ζητηθεί πρώτα εξήγηση (Οδηγία 2014/24/ΕΕ, άρθρο 69).

Χώρα	Κανόνας
Βάση της ΕΕ	Άρθρο 69 Οδηγίας 2014/24/ΕΕ
Γερμανία	§ 60 VgV (ungewöhnlich niedrige Angebote)
Γαλλία	Άρθρα L2152-5 και R2152-3 Code de la commande publique
Ιταλία	Άρθρο 110 d.lgs. 36/2023
Ισπανία	Άρθρο 149 LCSP
Πορτογαλία	Άρθρο 71 Código dos Contratos Públicos
Κάτω Χώρες	Άρθρο 2.116 Aanbestedingswet 2012
Βέλγιο	Άρθρο 84, νόμος της 17ης Ιουνίου 2016
Ηνωμένο Βασίλειο	Procurement Act 2023, s. 19

Τι θα δεχθεί μια αναθέτουσα αρχή ως αιτιολόγηση: ένα πραγματικό πρόγραμμα ωρών ανά στάδιο, ένα δηλωμένο κόστος ανά ώρα, μια αποδεδειγμένη αποδοτικότητα, όπως έναν επαναλαμβανόμενο τύπο κτιρίου ή ένα υπάρχον πρότυπο BIM, και προσφορές συνεργατών σε επιστολόχαρτο. Τι απορρίπτεται: κόστη που δεν «βγαίνουν». Τον Ιούλιο του 2025 το ιταλικό Consiglio di Stato (απόφαση 5741/2025) ακύρωσε τις αποφάσεις ανάθεσης σε διαγωνισμό μελετών και διέταξε την επανάληψη των πλημμελών σταδίων, επειδή η αιτιολόγηση του αναδόχου συμπεριλάμβανε γενικά έξοδα, αποτυπώσεις και κέρδος μέσα στην επαγγελματική αμοιβή που ο ίδιος είχε δηλώσει ως «αμετάβλητη».

Στη Γερμανία, πολλές αναθέτουσες αρχές χρησιμοποιούν το εύρος της HOAI ως μέτρο για να αποφασίσουν αν θα κάνουν αυτόν τον έλεγχο, οπότε μια προσφορά αρκετά κάτω από τον Basishonorarsatz χρειάζεται έτοιμη εξήγηση.

Κλίμακες αμοιβών και το νομικό τους καθεστώς, ανά χώρα

Γερμανία: η HOAI ως αναφορά, όχι ως νόμος

Στις 4 Ιουλίου 2019 το Δικαστήριο της ΕΕ έκρινε (C-377/17) ότι τα δεσμευτικά ελάχιστα και μέγιστα όρια αμοιβών της HOAI παραβίαζαν την Οδηγία για τις υπηρεσίες. Η HOAI 2021, που ισχύει για συμβάσεις που συνάπτονται από την 1η Ιανουαρίου 2021, άλλαξε τα εξής:

• Οι αμοιβές για όλες τις υπηρεσίες της HOAI μπορούν να συμφωνούνται ελεύθερα. Οι πίνακες δίνουν πλέον εύρη «προσανατολισμού» από τον Basishonorarsatz έως ένα ανώτερο όριο (§ 2a HOAI).
• Οι συμφωνίες αμοιβής χρειάζονται μόνο έγγραφο τύπο (Textform), οπότε ένα email μπορεί να αρκεί, και μπορούν να γίνουν ή να αλλάξουν μετά την ανάθεση (§ 7 HOAI).
• Αν δεν έχει συμφωνηθεί έγκυρα αμοιβή, εφαρμόζεται ο Basishonorarsatz για τις βασικές υπηρεσίες.

Στην πράξη, οι γερμανικές αναθέτουσες αρχές εξακολουθούν να εκτιμούν την αξία της σύμβασης με την HOAI. Οι περισσότεροι προσφέροντες τιμολογούν σε σχέση με αυτήν, ως ποσοστό πάνω ή κάτω από τον Basishonorarsatz για τη σωστή Honorarzone, και η αμοιβή εξακολουθεί να αυξάνεται με το επιλέξιμο κόστος κατασκευής (§ 6 HOAI). Οι σταθμίσεις σταδίων της § 34 HOAI για τα κτίρια (LP1 2%, LP2 7%, LP3 15%, LP4 3%, LP5 25%, LP6 10%, LP7 4%, LP8 32%, LP9 2%) παραμένουν ο καθιερωμένος τρόπος επιμερισμού μιας αμοιβής ανά στάδιο, ακόμη και εκτός Γερμανίας. Ειδικά θέματα της χώρας για τις προσφορές: αρχιτεκτονικοί διαγωνισμοί στη Γερμανία.

Ιταλία: οι parametri ορίζουν τη βάση, ο Κώδικας «παγώνει» το 65%

Το DM της 17ης Ιουνίου 2016 (decreto parametri) δίνει έναν τύπο βασισμένο στην αξία των έργων, την κατηγορία του κτιρίου, την πολυπλοκότητα και τα συγκεκριμένα παραδοτέα. Ο Κώδικας του 2023 (Allegato I.13) προσαρμόζει τους πίνακές του στα δύο επίπεδα μελέτης της Ιταλίας: PFTE (τεχνική και οικονομική σκοπιμότητα) και progetto esecutivo. Οι αναθέτουσες αρχές πρέπει να χρησιμοποιούν αυτές τις τιμές για να ορίσουν το ποσό του διαγωνισμού για υπηρεσίες μελετών. Το ποσό περιλαμβάνει αμοιβές συν spese e oneri accessori. Το correttivo (d.lgs. 209/2024) πρόσθεσε προσαύξηση 10% για το BIM.

Κάτω από τις 140.000 €, μια απευθείας ανάθεση μπορεί να μειώσει την αμοιβή των parametri το πολύ κατά 20% (άρθρο 41(15-quater)). Πίσω από όλα αυτά βρίσκεται ο ιταλικός νόμος για τη δίκαιη αμοιβή (equo compenso, Legge 49/2023). Έτσι, στην Ιταλία η αμοιβή σας είναι κυρίως ζήτημα του ποια παραδοτέα περιλαμβάνονται και πόσο βαθιά έκπτωση κάνετε στο 35%, όχι ζήτημα κατασκευής μιας τιμής από το μηδέν. Δείτε αρχιτεκτονικοί διαγωνισμοί στην Ιταλία.

Γαλλία: χωρίς κλίμακα, κατ' αποκοπή ποσό βάσει τριών παραγόντων

Οι γαλλικές δημόσιες αναθέσεις μελετών ακολουθούν τον πρώην loi MOP, που σήμερα βρίσκεται στο Βιβλίο IV του Code de la commande publique. Για τα νέα κτίρια η mission de base (ESQ, APS/APD, PRO, ACT, VISA, DET, AOR) είναι υποχρεωτική. Η αμοιβή είναι κατ' αποκοπή ποσό (forfait). Πρέπει να αντανακλά τρία πράγματα (R2432-6): το εύρος της ανάθεσης, την πολυπλοκότητά της και το εκτιμώμενο κόστος των έργων. Όταν το κόστος των έργων δεν είναι ακόμη οριστικό, η αμοιβή είναι προσωρινή και οριστικοποιείται με τροποποίηση μόλις ο κύριος του έργου εγκρίνει το APD.

Δεν υπάρχει επίσημη κλίμακα. Ο οδηγός διαπραγμάτευσης της MIQCP δίνει ποσοστά αναφοράς επί του κόστους των έργων, πολλαπλασιασμένα με έναν συντελεστή πολυπλοκότητας. Δηλώνει ότι τα στοιχεία του δεν είναι ούτε υποχρεώσεις ούτε κανόνες, αλλά πολλές αναθέτουσες αρχές τα χρησιμοποιούν. Δείτε αρχιτεκτονικοί διαγωνισμοί στη Γαλλία.

Ισπανία, Πορτογαλία, Ηνωμένο Βασίλειο, Κάτω Χώρες, Βέλγιο και Ελβετία

• Ισπανία: καμία επίσημη κλίμακα. Η στάθμιση της αμοιβής περιορίζεται από τον κανόνα ότι η ποιότητα πρέπει να αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 51% της βαθμολογίας για τις υπηρεσίες αρχιτεκτόνων και μηχανικών (άρθρο 145.4 και DA 41 LCSP).
• Πορτογαλία: οι παλιές οδηγίες αμοιβών ως ποσοστό επί των έργων για τα δημόσια έργα καταργήθηκαν το 2008. Οι φάσεις της μελέτης ορίζονται πλέον από την Portaria 255/2023 (programa base, estudo prévio, anteprojeto, projeto de execução, assistência técnica), που αντικατέστησε την Portaria 701-H/2008. Τιμολογήστε μόνοι σας τις ώρες ανά φάση.
• Ηνωμένο Βασίλειο: οι κλίμακες αμοιβών εγκαταλείφθηκαν μετά από έρευνα της Monopolies and Mergers Commission το 1982, και αργότερα αποσύρθηκαν και οι συνιστώμενες και ενδεικτικές κλίμακες. Το RIBA προσφέρει πλέον ένα εργαλείο υπολογισμού αμοιβών βάσει πόρων, ευθυγραμμισμένο με τα στάδια του RIBA Plan of Work, όχι με ποσοστά. Το δίκαιο του ανταγωνισμού απαγορεύει την ανταλλαγή τιμών με ανταγωνιστές.
• Βέλγιο: η Ευρωπαϊκή Επιτροπή καταδίκασε το 2004 τη συνιστώμενη κλίμακα ελάχιστων αμοιβών του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων. Δεν υπάρχει κλίμακα.
• Κάτω Χώρες: καμία κλίμακα. Οι αναθέτουσες αρχές περιγράφουν το αντικείμενο με την τυποποιημένη περιγραφή καθηκόντων (DNR-STB 2014) υπό τους όρους DNR 2011, κάτι που καθιστά συγκρίσιμες τις οικονομικές προσφορές.
• Ελβετία: αναφορά είναι η περιγραφή υπηρεσιών SIA 102. Η ομοσπονδιακή διάσκεψη για τα κτίρια (KBOB) δημοσιεύει συστάσεις για ωριαίες αποζημιώσεις και μοντέλα αμοιβών, αλλά δεν είναι δεσμευτικές.

Κατάρτιση εκτίμησης από κάτω προς τα πάνω

Μια εκτίμηση από κάτω προς τα πάνω είναι ο μόνος αριθμός που μπορείτε να υπερασπιστείτε σε έλεγχο ασυνήθιστα χαμηλής προσφοράς, και ο μόνος που σας λέει αν η δουλειά βγάζει χρήματα.

Βήμα 1: Καθορίστε το αντικείμενο με βάση το πλαίσιο σταδίων

Καταγράψτε κάθε παραδοτέο που ζητά η διακήρυξη και αντιστοιχίστε το σε στάδια. Χρησιμοποιήστε το πλαίσιο της αναθέτουσας αρχής, όχι το δικό σας.

Το στάδιό σας	Ηνωμένο Βασίλειο (RIBA 2020)	Γαλλία (CCP)	Γερμανία (HOAI LP, στάθμιση § 34)	Ιταλία	Πορτογαλία
Κτιριολογικό πρόγραμμα	0–1	Programme, études préliminaires	LP1 (2%)	DIP (από την αναθέτουσα αρχή)	Programa base
Προμελέτη	2	ESQ, APS	LP2 (7%)	PFTE	Estudo prévio
Οριστική μελέτη και άδεια	3	APD, φάκελος άδειας	LP3 (15%) + LP4 (3%)	PFTE	Anteprojeto
Μελέτη εφαρμογής	4	PRO	LP5 (25%)	Progetto esecutivo	Projeto de execução
Διαγωνισμός κατασκευής	4–5	ACT (AMT)	LP6 (10%) + LP7 (4%)	(αναθέτουσα αρχή)	(αναθέτουσα αρχή)
Κατασκευή	5	VISA, DET	LP8 (32%)	Direzione lavori (χωριστή υπηρεσία)	Assistência técnica
Παράδοση	6	AOR	LP9 (2%)	Collaudo (χωριστά)	—

Επισημάνετε οτιδήποτε βρίσκεται εκτός της τυπικής ανάθεσης: αποτυπώσεις, διαχείριση BIM, πιστοποίηση βιωσιμότητας, κοστολόγηση, OPC (συντονισμός εργοταξίου) και επιπλέον εναλλακτικές λύσεις. Τιμολογήστε τα χωριστά ή εξαιρέστε τα εγγράφως.

Βήμα 2: Εκτιμήστε τις ώρες ανά στάδιο

Δουλέψτε με βάση τα φύλλα χρόνου ενός παρόμοιου προηγούμενου έργου, προσαρμοσμένα σε μέγεθος και πολυπλοκότητα. Παράδειγμα: επέκταση σχολείου αξίας 4,0 εκατ. € (χωρίς ΦΠΑ), νέα κατασκευή, πλήρης αρχιτεκτονική ανάθεση.

Στάδιο	Ώρες	Μερίδιο	Στάθμιση HOAI
Κτιριολογικό πρόγραμμα	60	2%	2%
Προμελέτη	380	11%	7%
Οριστική μελέτη και άδεια	640	19%	18%
Μελέτη εφαρμογής	900	27%	25%
Διαγωνισμός κατασκευής	260	8%	14%
Κατασκευή	1.050	31%	32%
Παράδοση	100	3%	2%
Σύνολο	3.390	100%	100%

Η στήλη της HOAI είναι έλεγχος λογικής, όχι στόχος. Εδώ δείχνει ότι το στάδιο του διαγωνισμού κατασκευής φαίνεται «ελαφρύ», οπότε ελέγξτε αν έχετε προβλέψει χρόνο για απαντήσεις σε ερωτήματα των εργοληπτών και για την αξιολόγηση των προσφορών τους.

Βήμα 3: Υπολογίστε το πραγματικό σας κόστος ανά ώρα

Διαιρέστε το συνολικό ετήσιο κόστος του γραφείου (μισθοί, ασφαλιστικές εισφορές, ενοίκιο, λογισμικό, ασφαλίσεις, ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης) με τις χρεώσιμες ώρες, όχι με τις αμειβόμενες ώρες.

• Γραφείο 8 ατόμων, ετήσιο κόστος 720.000 €
• Περίπου 1.250 χρεώσιμες ώρες ανά άτομο (περίπου 75% του αμειβόμενου χρόνου) = 10.000 ώρες
• Κόστος ανά χρεώσιμη ώρα: 72 €
• Συν 15% περιθώριο: 83 € ανά ώρα

Αρχιτεκτονική αμοιβή: 3.390 ώρες × 83 € = 281.370 €. Προσθέστε 7% πρόβλεψη κινδύνου για επιπλέον συσκέψεις, κύκλους ελέγχου από την αναθέτουσα αρχή και καθυστερήσεις χρονοδιαγράμματος: περίπου 301.000 €, δηλαδή 7,5% του κόστους των έργων.

Βήμα 4: Προσθέστε τους συνεργάτες και ελέγξτε τη λογική του συνόλου

Προσφορές συνεργατών στο παράδειγμα: στατικά 70.000 €, Η/Μ 95.000 €, σύμβουλος κόστους 38.000 €, δηλαδή 203.000 €. Προσθέστε πρόβλεψη συντονισμού 5% επί των αμοιβών των συνεργατών (10.150 €) για τον χρόνο διοίκησης του επικεφαλής γραφείου.

Σύνολο ομάδας: περίπου 514.000 €, δηλαδή 12,9% του κόστους των έργων.

Τώρα ελέγξτε το:

1. Έναντι της αναφοράς: το εύρος της HOAI για τη σωστή Honorarzone (Γερμανία), η αξία του διαγωνισμού βάσει parametri (Ιταλία), το ποσοστό αναφοράς της MIQCP × πολυπλοκότητα (Γαλλία) ή οι αξίες ανάθεσης για παρόμοια κτίρια στη ροή ανοικτών διαγωνισμών και σε δημοσιευμένες γνωστοποιήσεις ανάθεσης.
2. Έναντι της αξίας του διαγωνισμού: αν η προκήρυξη δίνει εκτιμώμενη αξία, μια προσφορά πολύ πάνω από αυτήν σπάνια κερδίζει. Μια προσφορά πολύ κάτω από αυτήν προκαλεί έλεγχο ασυνήθιστα χαμηλής προσφοράς.
3. Έναντι του τύπου: προσομοιώστε τη βαθμολογία σας στον αριθμό σας και σε 5% και 10% χαμηλότερα, όπως στο παραπάνω παράδειγμα.

Αν το χάσμα ανάμεσα στον αριθμό σας από κάτω προς τα πάνω και την αγορά είναι μεγάλο, η απάντηση είναι συχνά να αποφασίσετε να μη διαγωνιστείτε, όχι να μειώσετε.

Αμοιβές συνεργατών και επιμερισμός της αμοιβής

• Πάρτε δεσμευτικές προσφορές πριν τιμολογήσετε. Οι συνεργάτες πρέπει να τιμολογούν το ίδιο αντικείμενο, τα ίδια στάδια και τις ίδιες παραδοχές με εσάς. Στείλτε τους τον πίνακα σταδίων σας και τη λίστα παραδοτέων της διακήρυξης.
• Αποφασίστε ποιος φέρει ποιον κίνδυνο. Αν η αμοιβή είναι προσωρινή (Γαλλία) ή συνδεδεμένη με το κόστος (Γερμανία), συμφωνήστε πώς μεταφέρονται οι αυξήσεις σε κάθε συνεργάτη.
• Βάλτε τον επιμερισμό στο συμφωνητικό συνεργασίας: μερίδια αμοιβής ανά στάδιο, χρόνοι μεταβίβασης πληρωμών, πώς αλλάζει το μερίδιο κάθε μέρους αν αλλάξει το αντικείμενο και ποιος απορροφά τις ποινικές ρήτρες. Σε κοινή προσφορά με αλληλέγγυα και εις ολόκληρον ευθύνη, η υποτιμολόγηση ενός συνεργάτη γίνεται δικό σας πρόβλημα.
• Χρεώστε τον συντονισμό. Η ηγεσία μιας διεπιστημονικής ομάδας απαιτεί πραγματικές ώρες. Κατονομάστε την πρόβλεψη αντί να την κρύβετε.

Περισσότερα για τη δομή της ομάδας: επικεφαλής εταιρεία, ένωση ή υπεργολαβία και επιλογή συνεργάτη μηχανικού. Μπορείτε να βρείτε συνεργαζόμενα γραφεία στον κατάλογο επαληθευμένων γραφείων.

Δαπάνες και τι περιλαμβάνεται

Τα έγγραφα της σύμβασης συνήθως ζητούν ένα κατ' αποκοπή ποσό που τα περιλαμβάνει όλα. Δηλώστε με σαφήνεια τι καλύπτει:

• Μετακινήσεις στο εργοτάξιο και σε συσκέψεις με τον πελάτη: αριθμός επισκέψεων που προβλέπονται ανά στάδιο. Οι επισκέψεις στο στάδιο της κατασκευής είναι εκεί όπου «σπάνε» οι προϋπολογισμοί.
• Εκτυπώσεις, μακέτες, φωτορεαλιστικές απεικονίσεις, αποτυπώσεις, τέλη αδειών και εκθέσεις τρίτων. Συχνά εξαιρούνται και είναι καλύτερο να αναφέρονται ρητά ως εξαιρούμενα.
• Συσκέψεις: αριθμός συσκέψεων με τον πελάτη, τους χρήστες και την πολεοδομία που προβλέπονται.
• Επαναλήψεις σχεδιασμού: αριθμός μελετών εναλλακτικών λύσεων και γύρων αναθεωρήσεων ανά στάδιο.

Στην Ιταλία, οι spese e oneri accessori περιλαμβάνονται ήδη στο ποσό των parametri, οπότε δεν είναι επιπλέον. Αλλού, αν το έντυπο δεν σας επιτρέπει να δηλώσετε παραδοχές, βάλτε τις στο σημείωμα μεθοδολογίας.

Βασικά για τον ΦΠΑ και τη διασυνοριακή τιμολόγηση

Οι περισσότερες διασυνοριακές υπηρεσίες B2B φορολογούνται εκεί όπου βρίσκεται ο πελάτης, με αντίστροφη χρέωση. Η αρχιτεκτονική είναι η κύρια εξαίρεση. Σύμφωνα με τους ενωσιακούς κανόνες ΦΠΑ, «η εκπόνηση σχεδίων για κτίριο ή τμήματα κτιρίου που προορίζονται για συγκεκριμένο οικόπεδο» είναι υπηρεσία συνδεόμενη με ακίνητο (Εκτελεστικός Κανονισμός 282/2011, άρθρο 31α). Φορολογείται στη χώρα όπου βρίσκεται το κτίριο, ακόμη κι αν δεν κατασκευαστεί ποτέ.

Τι σημαίνει αυτό για μια διασυνοριακή δημόσια ανάθεση:

• Μπορεί να χρειαστεί να εγγραφείτε στο μητρώο ΦΠΑ της χώρας του ακινήτου, εκτός αν η χώρα αυτή εφαρμόζει εσωτερική αντίστροφη χρέωση για μη εγκατεστημένους προμηθευτές. Η πρακτική διαφέρει, και οι δημόσιοι φορείς δεν είναι πάντα εγγεγραμμένοι στον ΦΠΑ.
• Οι τιμές των προσφορών είναι κανονικά χωρίς ΦΠΑ. Ελέγξτε το έντυπο της οικονομικής προσφοράς.
• Προβλέψτε στον προϋπολογισμό τοπικό φοροτεχνικό σύμβουλο ή φορολογικό αντιπρόσωπο, αν χρειάζεται. Συμβουλευτείτε πριν υποβάλετε, όχι μετά την ανάθεση.

Για ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο ισχύουν παρόμοιοι κανόνες σύνδεσης με το ακίνητο βάσει του βρετανικού ΦΠΑ· ελέγξτε τις οδηγίες της HMRC.

Πληθωρισμός και αναπροσαρμογή

Μια ανάθεση μελέτης για ένα σχολείο μπορεί να διαρκέσει τέσσερα ή πέντε χρόνια. Χωρίς ρήτρα αναπροσαρμογής, το περιθώριό σας μπορεί να εξαφανιστεί.

• Ιταλία: οι ρήτρες αναθεώρησης τιμών είναι υποχρεωτικές στον Κώδικα του 2023 (άρθρο 60). Για τις υπηρεσίες, η αναθεώρηση εφαρμόζεται όταν το κόστος μεταβάλλεται πάνω από 5%, και αναγνωρίζεται το 80% της υπέρβασης.
• Γαλλία: οι συμβάσεις πρέπει να έχουν αναθεωρήσιμες τιμές όταν τα μέρη αντιμετωπίζουν σημαντικούς οικονομικούς κινδύνους (R2112-13). Οι συμβάσεις μελετών συνήθως αναπροσαρμόζονται βάσει του δείκτη ING (ingénierie).
• Γερμανία: οι αμοιβές βάσει HOAI αυξάνονται με το επιλέξιμο κόστος κατασκευής, κάτι που προστατεύει μέρος της αμοιβής. Τα τμήματα με ωριαία αποζημίωση χρειάζονται χωριστή ρήτρα αναπροσαρμογής.
• Παντού: αν η διακήρυξη το επιτρέπει, προτείνετε ρήτρα. Αν όχι, προσθέστε τον αναμενόμενο πληθωρισμό στα μεταγενέστερα στάδια.

Ελέγξτε επίσης πώς πληρώνεται μια παράταση του χρονοδιαγράμματος. Οι ώρες του σταδίου κατασκευής σε ένα μακρύτερο χρονοδιάγραμμα είναι η συχνότερη πηγή ζημιών στις δημόσιες αναθέσεις.

Συνήθη λάθη τιμολόγησης

1. Τιμολόγηση με ποσοστό από μνήμης. Το «χρεώνουμε πάντα 8%» αγνοεί το αντικείμενο, τον τύπο του κτιρίου, τον τύπο βαθμολόγησης και την κοστολογική σας βάση.
2. Περικοπή ωρών του σταδίου κατασκευής για να «πιάσετε» έναν αριθμό. Η κατασκευή είναι περίπου το ένα τρίτο της δουλειάς. Η υποστελέχωσή της εμφανίζεται ως απαιτήσεις, ποινικές ρήτρες και βλάβη της φήμης.
3. Χρήση προσφορών συνεργατών βασισμένων σε διαφορετικό αντικείμενο. Τιμολογήστε με έναν κοινό πίνακα σταδίων, αλλιώς η αμοιβή της ομάδας δεν έχει νόημα.
4. Αγνόηση του τύπου βαθμολόγησης. Με αναλογικό τύπο και στάθμιση τιμής 20%, μια βαθιά έκπτωση σπάνια αλλάζει την κατάταξη.
5. Σύγχυση της ιταλικής έκπτωσης επί του μεριδίου με συνολική έκπτωση. Μια έκπτωση 20% στο μερίδιο του 35% είναι 7% επί του συνόλου. Για να φτάσετε τη συνολική έκπτωση 10% ενός ανταγωνιστή χρειάζεστε περίπου 29% επί του μεριδίου. Να ξέρετε τι δίνετε.
6. Ξεχασμένη εγγραφή στον ΦΠΑ στο εξωτερικό. Μπορεί να εξαφανίσει το περιθώριο σε μια μικρή ανάθεση.
7. Καμία καταγεγραμμένη παραδοχή. Αν η μεθοδολογία δεν αναφέρει πόσες συσκέψεις και εναλλακτικές λύσεις προβλέψατε, δεν θα πληρωθείτε για τις επιπλέον.
8. Δωρεάν τιμολόγηση μιας σχεδιαστικής «πρότασης». Στη Γαλλία, το βραβείο ενός αρχιτεκτονικού διαγωνισμού πρέπει να ισούται με το εκτιμώμενο κόστος των ζητούμενων μελετών, μειωμένο το πολύ κατά 20% (R2172-4). Στη Γερμανία, οι αναθέτουσες αρχές που ζητούν σχεδιαστικές προτάσεις εκτός διαγωνισμού πρέπει να καταβάλλουν εύλογη αμοιβή (§ 77(2) VgV). Ελέγξτε τους κανόνες πριν χαρίσετε δουλειά.

Όταν φτιάχνετε τη βραχεία λίστα των διαγωνισμών σας, εξετάστε πρώτα τις προκηρύξεις με πραγματικό αντικείμενο μελέτης και δηλωμένη αξία. Η ροή του TenderDesk βαθμολογεί τις προκηρύξεις ανάλογα με το πόσο πραγματική ανάθεση μελέτης αποτελούν, κάτι που σας γλιτώνει από την τιμολόγηση διαγωνισμών που δεν άξιζαν ποτέ τον κόπο.

Λίστα ελέγχου

• Διαβάστε τα κριτήρια ανάθεσης: στάθμιση της τιμής και ακριβής τύπος βαθμολόγησης
• Ελέγξτε αν υπάρχει στοιχείο σταθερής τιμής (Ιταλία 65/35, § 58(2) VgV, διαγωνισμοί βάσει άρθρου 67(2))
• Καταγράψτε κάθε παραδοτέο και αντιστοιχίστε το στο πλαίσιο σταδίων της αναθέτουσας αρχής
• Σημειώστε τα επιπλέον (αποτυπώσεις, BIM, πιστοποίηση, OPC, εναλλακτικές λύσεις) ως χωριστά τιμολογούμενα ή εξαιρούμενα
• Εκτιμήστε τις ώρες ανά στάδιο από προηγούμενα φύλλα χρόνου
• Συγκρίνετε τον επιμερισμό ανά στάδιο με τις σταθμίσεις της § 34 HOAI ως έλεγχο λογικής
• Υπολογίστε το κόστος ανά χρεώσιμη ώρα και προσθέστε περιθώριο
• Προσθέστε πρόβλεψη κινδύνου (συσκέψεις, κύκλοι ελέγχου, χρονοδιάγραμμα)
• Συγκεντρώστε δεσμευτικές προσφορές συνεργατών για το ίδιο αντικείμενο και τον ίδιο πίνακα σταδίων
• Προσθέστε πρόβλεψη συντονισμού για το επικεφαλής γραφείο
• Ελέγξτε έναντι της εθνικής αναφοράς (HOAI, parametri, MIQCP, προηγούμενες αναθέσεις)
• Ελέγξτε έναντι της εκτιμώμενης αξίας της σύμβασης στην προκήρυξη
• Προσομοιώστε τη βαθμολογία τιμής σας σε τρία επίπεδα αμοιβής
• Ετοιμάστε αιτιολόγηση μίας σελίδας για την περίπτωση αιτήματος για ασυνήθιστα χαμηλή προσφορά
• Δηλώστε τις παραδοχές: συσκέψεις, επισκέψεις στο εργοτάξιο, εναλλακτικές λύσεις, γύροι αναθεωρήσεων
• Επιβεβαιώστε τη μεταχείριση ΦΠΑ και τυχόν εγγραφή στον ΦΠΑ στο εξωτερικό
• Προτείνετε ή ενσωματώστε στην τιμή αναπροσαρμογή για πολυετείς αναθέσεις
• Καθορίστε τον επιμερισμό της αμοιβής, τους χρόνους μεταβίβασης πληρωμών και τον καταμερισμό κινδύνων στο συμφωνητικό συνεργασίας

Συχνές ερωτήσεις

Είναι ακόμη υποχρεωτική η HOAI στους γερμανικούς δημόσιους διαγωνισμούς;

Όχι. Από τότε που η HOAI 2021 τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2021, οι αμοιβές μπορούν να συμφωνούνται ελεύθερα και οι πίνακες είναι μόνο εύρη προσανατολισμού. Οι αναθέτουσες αρχές εξακολουθούν να χρησιμοποιούν την HOAI για να εκτιμήσουν την αξία της σύμβασης. Μια προσφορά αρκετά κάτω από τον Basishonorarsatz είναι πιθανό να προκαλέσει έλεγχο ασυνήθιστα χαμηλής προσφοράς βάσει της § 60 VgV, οπότε μια βαθιά έκπτωση πρέπει να αιτιολογείται.

Μπορώ να προσφέρω κάτω από τις ιταλικές parametri;

Μόνο εντός ορίων. Σε διαγωνισμούς μελετών 140.000 € και άνω, το 65% της αξίας του διαγωνισμού βάσει parametri είναι σταθερό και μπορείτε να κάνετε έκπτωση μόνο στο υπόλοιπο 35%. Στις απευθείας αναθέσεις κάτω των 140.000 €, η αμοιβή μπορεί να μειωθεί το πολύ κατά 20%. Οποιαδήποτε προσφορά μπορεί ακόμη να ελεγχθεί ως ασυνήθιστα χαμηλή βάσει του άρθρου 110 του Κώδικα του 2023.

Ποια στάθμιση τιμής είναι συνήθης στους αρχιτεκτονικούς διαγωνισμούς;

Δεν υπάρχει ενιαίος κανόνας, αλλά οι διαγωνισμοί μελετών συνήθως σταθμίζουν περισσότερο την ποιότητα. Η Ιταλία θέτει ανώτατο όριο 30% στη βαθμολογία τιμής στους μεγαλύτερους διαγωνισμούς μελετών και η Ισπανία απαιτεί η ποιότητα να έχει στάθμιση τουλάχιστον 51%. Οι γερμανικές διαδικασίες συχνά δίνουν μικρή στάθμιση στην τιμή. Προσομοιώνετε πάντα τη βαθμολογία σας με τον πραγματικό τύπο αντί να κάνετε υποθέσεις.

Να προσφέρω ποσοστό επί του κόστους κατασκευής ή κατ' αποκοπή ποσό;

Ακολουθήστε το έντυπο της οικονομικής προσφοράς. Η Γαλλία χρησιμοποιεί κατ' αποκοπή ποσό, που είναι προσωρινό έως το APD αν το κόστος των έργων δεν είναι οριστικό. Η Γερμανία συχνά συνδέει την αμοιβή με το επιλέξιμο κόστος μέσω της HOAI. Αλλού, το συνηθέστερο είναι κατ' αποκοπή ποσό ανά στάδιο. Όποιο κι αν είναι το έντυπο, χτίστε το από τις ώρες και δηλώστε τι συμβαίνει αν αλλάξει ο προϋπολογισμός κατασκευής.

Ποιος χρεώνει ΦΠΑ όταν σχεδιάζω ένα κτίριο σε άλλη χώρα της ΕΕ;

Η μελέτη για συγκεκριμένο οικόπεδο είναι υπηρεσία συνδεόμενη με ακίνητο. Φορολογείται στη χώρα όπου βρίσκεται το κτίριο, όχι εκεί όπου είστε εγκατεστημένοι. Ανάλογα με τους κανόνες της χώρας αυτής, μπορεί να χρειαστεί να εγγραφείτε στον ΦΠΑ εκεί ή ο πελάτης να αποδώσει ο ίδιος τον φόρο. Ζητήστε τοπική φορολογική συμβουλή πριν υποβάλετε την τιμή σας.

Τι συμβαίνει με την αμοιβή μου αν ο προϋπολογισμός κατασκευής αυξηθεί μετά την ανάθεση;

Εξαρτάται από τη σύμβαση. Στη Γαλλία το προσωρινό forfait οριστικοποιείται με τροποποίηση μετά το APD, βάσει του επιβεβαιωμένου κόστους των έργων. Στις συμβάσεις βάσει HOAI η αμοιβή ακολουθεί το επιλέξιμο κόστος. Στην Ιταλία, οι ρήτρες αναθεώρησης εφαρμόζονται αν το κόστος μεταβληθεί πάνω από 5%. Αν η σύμβαση σιωπά, διαπραγματευτείτε μια τροποποίηση πριν κάνετε την επιπλέον δουλειά.

Πηγές

• Οδηγία 2014/24/ΕΕ για τις δημόσιες συμβάσεις (EUR-Lex): άρθρο 67 (κριτήρια ανάθεσης, σταθερή τιμή), άρθρο 69 (ασυνήθιστα χαμηλές προσφορές)
• GÖRG: Die neue HOAI (2021), 2 Μαρτίου 2021: ΔΕΕ C-377/17 και η μεταρρύθμιση HOAI 2021
• HOAI, επίσημο κείμενο (gesetze-im-internet.de): §§ 2a, 6, 7, 34
• ANAC, parere di precontenzioso n. 167, 30 Απριλίου 2025: παραθέτει το άρθρο 41(15-bis) d.lgs. 36/2023
• Lavori Pubblici: ANAC Bando tipo n. 2/2026, relazione illustrativa
• Associazione Segretari Comunali: Consiglio di Stato n. 5741/2025 (3 Ιουλίου 2025)
• Lavori Pubblici: revisione prezzi dopo il correttivo
• Code de la commande publique: άρθρο R2172-4 (βραβείο διαγωνισμού)
• Code de la commande publique: αμοιβή του maître d'œuvre
• Οδηγός της MIQCP για τη διαπραγμάτευση αμοιβών maîtrise d'œuvre (2019)
• Civil-Mercantil: LCSP DA 41 και άρθρο 145.4 για την αρχιτεκτονική ως πνευματική υπηρεσία
• Portaria n.º 255/2023 (Πορτογαλία), που καταργεί την Portaria 701-H/2008
• Κυβέρνηση του Ηνωμένου Βασιλείου: οδηγίες για τον Procurement Act 2023, Assessing Competitive Tenders
• RIBA: What resources are available to architects when it comes to setting fees?
• Εκτελεστικός Κανονισμός (ΕΕ) αριθ. 282/2011 του Συμβουλίου, άρθρο 31α (υπηρεσίες συνδεόμενες με ακίνητα), EUR-Lex