Näin hinnoittelet palkkiotarjouksen julkiseen arkkitehtuurin tarjouskilpailuun

Hinnoittele julkisen tarjouskilpailun palkkio alhaalta ylöspäin: tunnit vaiheittain kerrottuna todellisella tuntikustannuksellasi, lisättynä katteella ja riskivarauksella. Testaa luku sen jälkeen kolmella tavalla: hankintayksikön hintakaavaa vasten, kansallista viitettä vasten (Saksassa HOAI, Italiassa DM 17/06/2016 parametri, muualla aiemmat hankintapäätökset) ja poikkeuksellisen alhaisia tarjouksia koskevia sääntöjä vasten. Sitovat vähimmäispalkkiotaulukot poistuivat Saksasta EU-tuomioistuimen vuoden 2019 ratkaisun jälkeen, mutta taulukot muokkaavat yhä hankintayksiköiden odotuksia, ja Italia kiinnittää nyt 65 % palkkiosta vähintään 140 000 €:n suunnittelukilpailutuksissa.

Tärkeimmät asiat

• Palkkio on harvoin ratkaiseva tekijä. Suunnittelun tarjouskilpailuissa hinta painaa yleensä vähemmän kuin laatu. Italia rajaa hintapisteet 30 %:iin, ja Espanja edellyttää laadun painoarvoksi vähintään 51 %. 10 %:n alennus tuo usein vähemmän pisteitä kuin parempi menetelmäkuvaus.
• Lue hintakaava ennen kuin hinnoittelet. Suhteelliset, lineaariset ja keskiarvoon perustuvat kaavat palkitsevat alennuksia hyvin eri tavoin. Mallinna pisteesi kahdella tai kolmella palkkiotasolla ennen päätöstä.
• Saksa: 1. tammikuuta 2021 alkaen HOAI on viite, ei vähimmäistaso. Palkkiot sovitaan vapaasti tekstimuodossa, ja Basishonorarsatz koskee vain tilannetta, jossa pätevää sopimusta ei ole tehty.
• Italia: hankintayksiköiden on määritettävä hankinnan arvo DM 17/06/2016 -parametrien perusteella (vuoden 2023 lain Allegato I.13). Vähintään 140 000 €:n tarjouskilpailuissa 65 % summasta on kiinteä hinta ja vain 35 %:sta voi antaa alennusta.
• Ranskassa, Espanjassa, Portugalissa, Yhdistyneessä kuningaskunnassa, Belgiassa ja Alankomaissa ei ole sitovaa palkkiotaulukkoa. Vertailukohtasi on oma kustannuspohjasi ja aiempien hankintapäätösten arvot.
• Poikkeuksellisen alhaiset tarjoukset kyseenalaistetaan. Hankintayksikön on pyydettävä sinua perustelemaan hinta ennen tarjouksen hylkäämistä, joten rakenna palkkio, jonka pystyt selittämään rivi riviltä.
• Suunnittele arvonlisävero, indeksointi ja kumppaneiden palkkiot ennen tarjouksen jättämistä. Rakennuksen suunnittelutyö verotetaan kiinteistön sijaintimaassa, monivuotiset toimeksiannot tarvitsevat indeksiehdon, ja kumppaneiden tarjousten on oltava lukittuja ennen omaa hintaasi.

Miten palkkio pisteytetään

Direktiivin 2014/24/EU mukaan julkiset hankintayksiköt valitsevat "kokonaistaloudellisesti edullisimman tarjouksen". Suunnittelupalveluissa se tarkoittaa lähes aina parasta hinta-laatusuhdetta (67 artikla). Se, kuinka paljon palkkio painaa ja miten se muuttuu pisteiksi, ratkaisee, miten sinun kannattaa hinnoitella.

Kuinka paljon palkkio painaa

Painotus vaihtelee maittain ja hankintayksiköittäin. Jotkin kansalliset säännöt asettavat rajoja:

Maa	Hinnan painotusta koskeva sääntö	Säännön lähde
Italia	Hintapisteet enintään 30 % vähintään 140 000 €:n suunnittelukilpailutuksissa	Art. 41(15-bis), d.lgs. 36/2023
Espanja	Laatukriteerien painoarvon on oltava vähintään 51 % asiantuntijapalveluissa, joihin arkkitehtuuri ja insinöörityö kuuluvat	Art. 145.4 ja DA 41 LCSP
Saksa	Suunnittelupalvelut hankitaan "suorituskilpailussa" (§ 76 VgV). Hinta on yleensä kriteeri, mutta vähäinen, ja kiinteä palkkio, jossa kilpaillaan pelkällä laadulla, on sallittu (§ 58(2) VgV)	VgV
Yhdistynyt kuningaskunta	Ei kiinteää jakoa. Hallituksen ohjeet varoittavat hankintayksiköitä suhteellisesta hintapisteytyksestä	Procurement Act 2023 -ohjeet
Ranska, NL, BE, PT	Ei lakisääteistä jakoa. Lue règlement de consultation, gunningscriteria tai programa do procedimento	Tarjouspyyntöasiakirjat

Käytännön sääntö: kun hinnan painoarvo on enintään 30 %, suunnittelun ja tiimin laatu ratkaisevat tuloksen. Käytä vaivasi siihen. Vertailuperusteiden lukemisesta kerrotaan kattavasti oppaassa miten kirjoitat voittavan tarjouksen.

Hintakaavat ja mitä ne tekevät tarjouksellesi

Sama palkkio saa eri pisteet eri kaavoilla. Kolme yleisintä:

1. Suhteessa alimpaan tarjoukseen: pisteet = maksimipisteet × (alin palkkio ÷ oma palkkio). Palkkion laskeminen auttaa, mutta hyöty pienenee. Alinta tarjousta et voi tietää etukäteen, joten jokainen alennus on arvaus.
2. Lineaarinen budjetin ja nollan (tai lattian) välillä: pisteet laskevat suoraviivaisesti viitehinnasta. Jokainen euro painaa saman verran, joten alennukset kannattavat paremmin kuin suhteellisessa kaavassa.
3. Suhteessa tarjousten keskiarvoon tai summaan: pisteesi riippuvat kaikkien muiden hinnoista. Yksi hyvin alhainen poikkeama voi puristaa kaikkien pisteet yhteen.

Kaavat voivat tuottaa outoja tuloksia. Alin kokonaishinta ei aina saa korkeimpia hintapisteitä, erityisesti kun hinnat pisteytetään osittain tai nimikkeittäin. Yhdistyneen kuningaskunnan hallituksen ohjeet vuoden 2023 Procurement Actista kehottavat hankintayksiköitä nimenomaisesti varomaan alimpaan tarjoukseen suhteutettua pisteytystä sen hinta-laatuvaikutusten vuoksi.

Laskuesimerkki (suhteellinen kaava, laatu 70 / hinta 30). Tiimisi palkkio on 514 000 € ja odotat alimman tarjouksen olevan noin 440 000 €.

• 514 000 €:lla: 30 × 440 ÷ 514 = 25,7 pistettä
• 470 000 €:lla: 30 × 440 ÷ 470 = 28,1 pistettä

44 000 €:n (8,6 %) alennus tuo 2,4 pistettä. Se on 3,4 % laadun 70 pisteestä. Jos terävämpi menetelmäkuvaus tai paremmin osuva referenssi voi nostaa laatupisteitäsi saman verran, se on halvempi siirto. Jos alennus voi tulla vain työmaavaiheen tunneista, älä tee sitä.

Kiinteähintaiset tarjouskilpailut: kilpailu pelkällä laadulla

Direktiivin 67 artiklan 2 kohta sallii hankintayksikön kiinnittää hinnan ja antaa yritysten kilpailla pelkällä laadulla. Saksa sallii tämän § 58(2) VgV:n nojalla. Italia on tehnyt siitä osittain pakollista. Vuoden 2023 lain art. 41(15-bis) mukaan, sellaisena kuin se on muutettuna d.lgs. 209/2024:llä, 65 % vähintään 140 000 €:n suunnittelupalveluiden hankinnan arvosta "on kiinteä hinta", ja vain jäljelle jäävästä 35 %:sta voi antaa alennusta. ANACin arkkitehti- ja insinööripalveluiden vakiotarjouspyyntöasiakirjat (Bando tipo n. 2/2026, sitovia 30. toukokuuta 2026 alkaen) vahvistavat, etteivät hankintayksiköt voi asettaa alennettavissa olevaa osuutta alle 35 %:n.

Italialainen esimerkki: hankinnan arvo 300 000 €. 195 000 € on kiinteä ja 105 000 €:sta voi antaa alennusta. 20 %:n alennus alennettavasta osuudesta on 21 000 €, joten tarjoat 279 000 €, mikä on 7 % vähemmän kuin kokonaisarvo. Suurin mahdollinen alennus on 35 % kokonaisarvosta. Hyvin syvää alennusta alennettavasta osuudesta ei suljeta automaattisesti pois, mutta odota poikkeamatarkistusta. Pidä sitä varoitusmerkkinä, älä strategiana.

Poikkeuksellisen alhaiset tarjoukset

Jokainen tässä käsitelty järjestelmä antaa hankintayksikölle mahdollisuuden kyseenalaistaa palkkion, joka näyttää liian alhaiselta. Mikään niistä ei salli automaattista hylkäämistä pyytämättä ensin sinulta selvitystä (direktiivi 2014/24/EU, 69 artikla).

Maa	Sääntö
EU:n perustaso	Direktiivin 2014/24/EU 69 artikla
Saksa	§ 60 VgV (ungewöhnlich niedrige Angebote)
Ranska	Code de la commande publique, art. L2152-5 ja R2152-3
Italia	Art. 110 d.lgs. 36/2023
Espanja	Art. 149 LCSP
Portugali	Código dos Contratos Públicos, art. 71
Alankomaat	Aanbestedingswet 2012, art. 2.116
Belgia	17. kesäkuuta 2016 annetun lain art. 84
Yhdistynyt kuningaskunta	Procurement Act 2023, s. 19

Mitä hankintayksikkö hyväksyy perusteluksi: todellinen vaiheittainen tuntisuunnitelma, ilmoitettu tuntikustannus, todistettu tehokkuusetu, kuten toistuva rakennustyyppi tai valmis tietomallipohja, sekä kumppaneiden tarjoukset yrityksen omalla pohjalla. Mikä hylätään: kustannukset, jotka eivät täsmää. Heinäkuussa 2025 Italian Consiglio di Stato (tuomio 5741/2025) kumosi suunnittelukilpailutuksen hankintapäätökset ja määräsi virheelliset vaiheet uusittaviksi, koska voittajan perustelussa yleiskustannukset, kartoitukset ja voitto oli laskettu sen ammatillisen palkkion sisään, jonka se oli ilmoittanut koskemattomaksi.

Saksassa monet hankintayksiköt käyttävät HOAI-vaihteluväliä mittapuuna päättäessään, tehdäänkö tämä tarkistus, joten selvästi Basishonorarsatzin alittava tarjous tarvitsee valmiin selityksen.

Palkkiotaulukot ja niiden oikeudellinen asema maittain

Saksa: HOAI viitteenä, ei lakina

EU-tuomioistuin ratkaisi 4. heinäkuuta 2019 (C-377/17), että HOAI:n sitovat vähimmäis- ja enimmäispalkkiot rikkoivat palveludirektiiviä. 1. tammikuuta 2021 alkaen tehtyihin sopimuksiin sovellettava HOAI 2021 muutti tämän:

• Kaikkien HOAI-palveluiden palkkiot voidaan sopia vapaasti. Taulukot antavat nyt "suuntaa-antavat" vaihteluvälit Basishonorarsatzista ylärajaan (§ 2a HOAI).
• Palkkiosopimukset edellyttävät vain tekstimuotoa, joten sähköposti voi riittää, ja ne voidaan tehdä tai niitä voidaan muuttaa hankintapäätöksen jälkeen (§ 7 HOAI).
• Jos palkkiosta ei ole pätevästi sovittu, perustehtäviin sovelletaan Basishonorarsatzia.

Käytännössä saksalaiset hankintayksiköt arvioivat sopimuksen arvon yhä HOAI:n avulla. Useimmat tarjoajat hinnoittelevat suhteessa siihen, prosentteina oikean Honorarzonen Basishonorarsatzin ylä- tai alapuolella, ja palkkio nousee edelleen palkkioon oikeuttavien rakennuskustannusten mukana (§ 6 HOAI). § 34 HOAI:n rakennusten vaihepainotukset (LP1 2 %, LP2 7 %, LP3 15 %, LP4 3 %, LP5 25 %, LP6 10 %, LP7 4 %, LP8 32 %, LP9 2 %) ovat edelleen vakiotapa jakaa palkkio vaiheittain, myös Saksan ulkopuolella. Maakohtaiset tarjousasiat: arkkitehtuurihankinnat Saksassa.

Italia: parametri antavat pohjan, laki kiinnittää 65 %

DM 17. kesäkuuta 2016 (decreto parametri) antaa kaavan, joka perustuu rakennustöiden arvoon, rakennusluokkaan, vaativuuteen ja yksilöityihin suunnitelma-asiakirjoihin. Vuoden 2023 laki (Allegato I.13) päivittää sen taulukot Italian kahdelle suunnittelutasolle: PFTE (tekninen ja taloudellinen toteutettavuus) ja progetto esecutivo. Hankintayksiköiden on käytettävä näitä arvoja suunnittelupalveluiden hankinnan arvon määrittämiseen. Summa sisältää palkkiot sekä spese e oneri accessori. Correttivo (d.lgs. 209/2024) lisäsi tietomallinnukselle 10 %:n korotuksen.

Alle 140 000 €:n suorahankinnassa parametripalkkiota voi alentaa enintään 20 % (art. 41(15-quater)). Kaiken taustalla on Italian kohtuullista palkkiota koskeva laki (equo compenso, Legge 49/2023). Italiassa palkkiosi on siis lähinnä kysymys siitä, mitkä suunnitelma-asiakirjat sisältyvät ja kuinka syvän alennuksen annat 35 %:sta, ei hinnan rakentamisesta tyhjästä. Katso arkkitehtuurihankinnat Italiassa.

Ranska: ei taulukkoa, kokonaishinta kolmen tekijän perusteella

Ranskan julkiset suunnittelutoimeksiannot noudattavat entistä loi MOP -lakia, joka on nyt Code de la commande publiquen IV kirjassa. Uudisrakennuksissa mission de base (ESQ, APS/APD, PRO, ACT, VISA, DET, AOR) on pakollinen. Palkkio on kokonaishinta (forfait). Sen on heijastettava kolmea asiaa (R2432-6): tehtävän laajuutta, sen vaativuutta ja arvioituja rakennuskustannuksia. Kun rakennuskustannukset eivät ole vielä varmoja, palkkio on alustava ja muuttuu lopulliseksi lisäsopimuksella, kun tilaaja hyväksyy APD:n.

Virallista taulukkoa ei ole. MIQCP:n neuvotteluopas antaa viiteprosentit rakennuskustannuksista kerrottuna vaativuuskertoimella. Siinä todetaan, etteivät luvut ole velvoitteita eivätkä normeja, mutta monet hankintayksiköt käyttävät niitä. Katso arkkitehtuurihankinnat Ranskassa.

Espanja, Portugali, Yhdistynyt kuningaskunta, Alankomaat, Belgia ja Sveitsi

• Espanja: ei virallista taulukkoa. Palkkion painoarvoa rajoittaa sääntö, jonka mukaan laadun on oltava vähintään 51 % pisteistä arkkitehti- ja insinööripalveluissa (art. 145.4 ja DA 41 LCSP).
• Portugali: julkisten rakennustöiden vanhat prosenttiperusteiset palkkio-ohjeet kumottiin vuonna 2008. Hankevaiheet määritetään nyt Portaria 255/2023:ssa (programa base, estudo prévio, anteprojeto, projeto de execução, assistência técnica), joka korvasi Portaria 701-H/2008:n. Hinnoittele tunnit vaiheittain itse.
• Yhdistynyt kuningaskunta: palkkiotaulukoista luovuttiin vuoden 1982 Monopolies and Mergers Commissionin selvityksen jälkeen, ja myöhemmin myös suositellut ja ohjeelliset taulukot vedettiin pois. RIBA tarjoaa nyt resurssipohjaisen palkkiolaskurin, joka noudattaa RIBA Plan of Work -vaiheita, ei prosentteja. Kilpailulaki kieltää hintojen jakamisen kilpailijoiden kanssa.
• Belgia: Euroopan komissio tuomitsi arkkitehtiliiton suositellun vähimmäispalkkiotaulukon vuonna 2004. Taulukkoa ei ole.
• Alankomaat: ei taulukkoa. Hankintayksiköt kuvaavat tehtävän laajuuden vakiomuotoisella tehtäväluettelolla (DNR-STB 2014) DNR 2011 -ehtojen mukaisesti, mikä tekee palkkiotarjouksista vertailukelpoisia.
• Sveitsi: SIA 102 -tehtäväkuvaus on viite. Liittovaltion rakennuttajakonferenssi (KBOB) julkaisee suosituksia tuntihinnoista ja palkkiomalleista, mutta ne eivät ole sitovia.

Alhaalta ylöspäin rakennettu arvio

Alhaalta ylöspäin rakennettu arvio on ainoa luku, jota voit puolustaa poikkeuksellisen alhaisen tarjouksen tarkistuksessa, ja ainoa, joka kertoo, tuottaako työ rahaa.

Vaihe 1: lukitse tehtävän laajuus vaihejaottelua vasten

Listaa jokainen tarjouspyynnössä pyydetty suunnitelma-asiakirja ja kohdista se vaiheisiin. Käytä hankintayksikön jaottelua, älä omaasi.

Oma vaiheesi	UK (RIBA 2020)	Ranska (CCP)	Saksa (HOAI LP, § 34 paino)	Italia	Portugali
Tarveselvitys	0–1	Programme, études préliminaires	LP1 (2 %)	DIP (hankintayksikkö)	Programa base
Luonnossuunnittelu	2	ESQ, APS	LP2 (7 %)	PFTE	Estudo prévio
Pääsuunnittelu ja lupa	3	APD, lupa-asiakirjat	LP3 (15 %) + LP4 (3 %)	PFTE	Anteprojeto
Toteutussuunnittelu	4	PRO	LP5 (25 %)	Progetto esecutivo	Projeto de execução
Urakkakilpailu	4–5	ACT (AMT)	LP6 (10 %) + LP7 (4 %)	(hankintayksikkö)	(hankintayksikkö)
Rakentaminen	5	VISA, DET	LP8 (32 %)	Direzione lavori (erillinen palvelu)	Assistência técnica
Luovutus	6	AOR	LP9 (2 %)	Collaudo (erillinen)	—

Merkitse kaikki vakiotehtävän ulkopuoliset asiat: kartoitukset, tietomallikoordinointi, ympäristösertifiointi, kustannussuunnittelu, OPC (työmaan koordinointi) ja ylimääräiset suunnitteluvaihtoehdot. Hinnoittele ne erikseen tai rajaa ne kirjallisesti pois.

Vaihe 2: arvioi tunnit vaiheittain

Työskentele vastaavan aiemman hankkeen tuntikirjausten pohjalta ja oikaise koon ja vaativuuden mukaan. Esimerkki: 4,0 miljoonan euron (alv 0 %) koulun laajennus, uudisrakennus, täysi arkkitehtisuunnittelutehtävä.

Vaihe	Tunnit	Osuus	HOAI-paino
Tarveselvitys	60	2 %	2 %
Luonnossuunnittelu	380	11 %	7 %
Pääsuunnittelu ja lupa	640	19 %	18 %
Toteutussuunnittelu	900	27 %	25 %
Urakkakilpailu	260	8 %	14 %
Rakentaminen	1 050	31 %	32 %
Luovutus	100	3 %	2 %
Yhteensä	3 390	100 %	100 %

HOAI-sarake on järkevyystarkistus, ei tavoite. Tässä se osoittaa, että urakkakilpailuvaihe näyttää kevyeltä, joten tarkista, oletko varannut aikaa urakoitsijoiden kysymyksiin vastaamiseen ja heidän tarjoustensa arviointiin.

Vaihe 3: laske todellinen tuntikustannuksesi

Jaa toimiston vuotuiset kokonaiskustannukset (palkat, sivukulut, vuokra, ohjelmistot, vakuutukset, vastuuvakuutus) laskutettavilla tunneilla, ei maksetuilla tunneilla.

• 8 hengen toimisto, vuosikustannukset 720 000 €
• Noin 1 250 laskutettavaa tuntia henkeä kohden (noin 75 % maksetusta ajasta) = 10 000 tuntia
• Kustannus laskutettavaa tuntia kohden: 72 €
• Lisäksi 15 %:n kate: 83 € tunnilta

Arkkitehtipalkkio: 3 390 h × 83 € = 281 370 €. Lisää 7 %:n riskivaraus ylimääräisille kokouksille, hankintayksikön tarkastuskierroksille ja aikataulun venymiselle: noin 301 000 € eli 7,5 % rakennuskustannuksista.

Vaihe 4: lisää kumppanit ja tarkista kokonaisuus

Esimerkin kumppanitarjoukset: rakennesuunnittelu 70 000 €, talotekniikka 95 000 € ja kustannuslaskenta 38 000 €, yhteensä 203 000 €. Lisää koordinaatiovaraus, 5 % kumppaneiden palkkioista (10 150 €), vastaavan toimiston johtamisaikaa varten.

Tiimin kokonaispalkkio: noin 514 000 € eli 12,9 % rakennuskustannuksista.

Testaa se nyt:

1. Viitettä vasten: oikean Honorarzonen HOAI-vaihteluväli (Saksa), parametreihin perustuva hankinnan arvo (Italia), MIQCP:n viiteprosentti × vaativuus (Ranska) tai vastaavien rakennusten hankintapäätösten arvot avoimien tarjouskilpailujen syötteessä ja julkaistuissa jälki-ilmoituksissa.
2. Hankinnan arvoa vasten: jos hankintailmoituksessa on arvioitu arvo, selvästi sen ylittävä tarjous voittaa harvoin. Selvästi sen alittava tarjous kutsuu poikkeuksellisen alhaisen tarjouksen tarkistukseen.
3. Kaavaa vasten: mallinna pisteesi omalla luvullasi sekä 5 % ja 10 % alemmilla luvuilla, kuten yllä olevassa esimerkissä.

Jos alhaalta ylöspäin lasketun lukusi ja markkinan välinen ero on suuri, vastaus on usein päättää jättää tarjous tekemättä, ei leikata.

Kumppaneiden palkkiot ja palkkion jako

• Hanki kiinteät tarjoukset ennen kuin hinnoittelet. Kumppaneiden on hinnoiteltava sama laajuus, samat vaiheet ja samat oletukset kuin sinä. Lähetä heille vaihetaulukkosi ja tarjouspyynnön luettelo suunnitelma-asiakirjoista.
• Päätä, kuka kantaa minkäkin riskin. Jos palkkio on alustava (Ranska) tai kustannuksiin sidottu (Saksa), sopikaa, miten korotukset siirtyvät kullekin kumppanille.
• Kirjaa jako yhteistyösopimukseen: palkkio-osuudet vaiheittain, maksujen edelleen tilitysajat, miten kunkin osapuolen osuus muuttuu laajuuden muuttuessa ja kuka kantaa sopimussakot. Yhteistarjouksessa, jossa on yhteisvastuu, kumppanin alihinnoittelusta tulee sinun ongelmasi.
• Laskuta koordinoinnista. Monialaisen tiimin johtaminen vie todellisia tunteja. Nimeä varaus sen sijaan, että piilottaisit sen.

Lisää tiimin rakenteesta: vastuullinen toimisto, ryhmittymä vai alihankinta ja insinöörikumppanin valinta. Kumppanitoimistoja löydät vahvistettujen toimistojen hakemistosta.

Kulukorvaukset ja mitä hintaan sisältyy

Tarjouspyyntöasiakirjoissa pyydetään yleensä kaiken kattavaa kokonaishintaa. Kerro selvästi, mitä se kattaa:

• Matkat työmaalle ja tilaajan kokouksiin: oletettu käyntimäärä vaiheittain. Rakentamisvaiheen käynneissä budjetit pettävät.
• Tulosteet, pienoismallit, havainnekuvat, kartoitukset, lupamaksut ja kolmansien osapuolten raportit. Nämä rajataan usein pois, ja ne kannattaa listata poisrajattuina.
• Kokoukset: oletettu tilaaja-, käyttäjä- ja kaavoituskokousten määrä.
• Suunnittelukierrokset: vaihtoehtotarkastelujen ja muutoskierrosten määrä vaiheittain.

Italiassa spese e oneri accessori sisältyvät jo parametrisummaan, joten ne eivät ole lisäkuluja. Muualla, jos lomake ei anna mahdollisuutta ilmoittaa oletuksia, kirjaa ne menetelmäkuvaukseen.

Arvonlisävero ja rajat ylittävän laskutuksen perusteet

Useimmat rajat ylittävät yritysten väliset palvelut verotetaan asiakkaan sijaintimaassa käännetyllä verovelvollisuudella. Arkkitehtuuri on tärkein poikkeus. EU:n arvonlisäverosääntöjen mukaan "tietylle maa-alueelle tarkoitetun rakennuksen tai rakennuksen osien piirustusten laatiminen" on kiinteään omaisuuteen liittyvä palvelu (täytäntöönpanoasetus 282/2011, 31 a artikla). Se verotetaan siinä maassa, jossa rakennus sijaitsee, vaikka sitä ei koskaan rakennettaisi.

Mitä tämä tarkoittaa rajat ylittävässä julkisessa toimeksiannossa:

• Saatat joutua rekisteröitymään arvonlisäverovelvolliseksi kohteen sijaintimaassa, ellei kyseinen maa sovella kotimaista käännettyä verovelvollisuutta sijoittautumattomiin toimittajiin. Käytännöt vaihtelevat, eivätkä julkiset toimijat ole aina arvonlisäverorekisterissä.
• Tarjoushinnat ilmoitetaan yleensä ilman arvonlisäveroa. Tarkista hintalomake.
• Varaa tarvittaessa budjettia paikalliselle veroneuvojalle tai veroedustajalle. Hanki neuvoa ennen tarjouksen jättämistä, ei hankintapäätöksen jälkeen.

Yhdistyneen kuningaskunnan kohteisiin sovelletaan vastaavia kiinteistöihin liittyviä sääntöjä Britannian arvonlisäverolainsäädännössä; tarkista HMRC:n ohjeet.

Inflaatio ja indeksointi

Koulun suunnittelutoimeksianto voi kestää neljä tai viisi vuotta. Ilman indeksiehtoa katteesi voi kadota.

• Italia: hinnantarkistusehdot ovat pakollisia vuoden 2023 laissa (art. 60). Palveluissa tarkistusta sovelletaan, kun kustannukset muuttuvat yli 5 %, ja ylittävästä osasta korvataan 80 %.
• Ranska: sopimusten on oltava tarkistettavin hinnoin, kun osapuolet kohtaavat merkittäviä taloudellisia riskejä (R2112-13). Insinöörisopimukset indeksoidaan yleensä ING (ingénierie) -indeksiin.
• Saksa: HOAI-pohjaiset palkkiot nousevat palkkioon oikeuttavien rakennuskustannusten mukana, mikä suojaa osaa palkkiosta. Tuntiveloitteiset osat tarvitsevat erillisen hinnankorotusehdon.
• Kaikkialla: jos tarjouspyyntö sallii, ehdota ehtoa. Jos ei salli, lisää odotettu inflaatio myöhempiin vaiheisiin.

Tarkista myös, miten aikataulun pidentyminen korvataan. Pidemmän aikataulun rakentamisvaiheen tunnit ovat julkisten hankkeiden yleisin tappioiden lähde.

Yleiset hinnoitteluvirheet

1. Prosenttihinnoittelu muistinvaraisesti. "Veloitamme aina 8 %" sivuuttaa laajuuden, rakennustyypin, kaavan ja kustannuspohjasi.
2. Työmaavaiheen tuntien leikkaaminen tiettyyn lukuun pääsemiseksi. Rakentaminen on noin kolmannes työstä. Sen alimitoittaminen näkyy vaatimuksina, sopimussakkoina ja mainehaittana.
3. Eri laajuuteen perustuvien kumppanitarjousten käyttäminen. Hinnoittele yhteisen vaihetaulukon pohjalta, tai tiimin palkkio on merkityksetön.
4. Kaavan sivuuttaminen. Suhteellisessa kaavassa, jossa hinnan paino on 20 %, syvä alennus muuttaa järjestystä harvoin.
5. Italian osuusalennuksen sekoittaminen kokonaisalennukseen. 20 %:n alennus 35 %:n osuudesta on 7 % kokonaishinnasta. Kilpailijan 10 %:n kokonaisalennuksen saavuttamiseen tarvitset osuudesta noin 29 %. Tiedä, mitä annat pois.
6. Ulkomaisen arvonlisäverorekisteröinnin unohtaminen. Se voi syödä pienen toimeksiannon katteen.
7. Oletuksia ei ole kirjattu. Jos menetelmäkuvauksessa ei kerrota, montako kokousta ja vaihtoehtoa varasit, ylimääräisistä ei makseta.
8. "Pitch"-suunnitelman hinnoittelu ilmaiseksi. Ranskassa suunnittelukilpailun palkkion on vastattava pyydettyjen selvitysten arvioitua kustannusta enintään 20 %:lla vähennettynä (R2172-4). Saksassa hankintayksiköiden, jotka pyytävät suunnitelmaehdotuksia kilpailun ulkopuolella, on maksettava kohtuullinen palkkio (§ 77(2) VgV). Tarkista säännöt ennen kuin annat työtä ilmaiseksi.

Kun valitset tarjouskilpailuja, katso ensin hankintailmoituksia, joissa on todellinen suunnittelusisältö ja ilmoitettu arvo. TenderDesk-syöte pisteyttää ilmoitukset sen mukaan, kuinka todellisesta suunnittelutoimeksiannosta on kyse, mikä säästää sinut hinnoittelemasta tarjouskilpailuja, jotka eivät olisi koskaan olleet sen arvoisia.

Tarkistuslista

• Lue vertailuperusteet: hinnan painotus ja tarkka hintakaava
• Tarkista kiinteähintainen osuus (Italia 65/35, § 58(2) VgV, 67 artiklan 2 kohdan mukaiset tarjouskilpailut)
• Listaa jokainen suunnitelma-asiakirja ja kohdista se hankintayksikön vaihejaotteluun
• Merkitse lisätyöt (kartoitukset, tietomallinnus, sertifiointi, OPC, vaihtoehdot) erikseen hinnoitelluiksi tai pois rajatuiksi
• Arvioi tunnit vaiheittain aiempien tuntikirjausten perusteella
• Vertaa vaihejakoa HOAI § 34:n painotuksiin järkevyystarkistuksena
• Laske kustannus laskutettavaa tuntia kohden ja lisää kate
• Lisää riskivaraus (kokoukset, tarkastuskierrokset, aikataulu)
• Kerää kumppaneilta kiinteät tarjoukset samalla laajuudella ja vaihetaulukolla
• Lisää vastaavan toimiston koordinaatiovaraus
• Vertaa kansalliseen viitteeseen (HOAI, parametri, MIQCP, aiemmat hankintapäätökset)
• Vertaa hankintailmoituksen arvioituun sopimusarvoon
• Mallinna hintapisteesi kolmella palkkiotasolla
• Valmistele yhden sivun perustelu poikkeuksellisen alhaisen tarjouksen selvityspyynnön varalle
• Ilmoita oletukset: kokoukset, työmaakäynnit, vaihtoehdot, muutoskierrokset
• Varmista arvonlisäverokohtelu ja mahdollinen ulkomainen arvonlisäverorekisteröinti
• Ehdota indeksointia tai hinnoittele se monivuotisiin toimeksiantoihin
• Lukitse palkkion jako, edelleen tilitysajat ja riskinjako yhteistyösopimukseen

Usein kysytyt kysymykset

Onko HOAI yhä pakollinen Saksan julkisissa hankinnoissa?

Ei. Sen jälkeen, kun HOAI 2021 tuli voimaan 1. tammikuuta 2021, palkkiot voidaan sopia vapaasti, ja taulukot ovat vain suuntaa-antavia vaihteluvälejä. Hankintayksiköt käyttävät HOAI:ta edelleen sopimusarvon arvioimiseen. Selvästi Basishonorarsatzin alittava tarjous laukaisee todennäköisesti poikkeuksellisen alhaisen tarjouksen tarkistuksen § 60 VgV:n mukaan, joten syvä alennus on perusteltava.

Voinko tarjota Italian parametrien alle?

Vain rajoissa. Vähintään 140 000 €:n suunnittelukilpailutuksissa 65 % parametreihin perustuvasta hankinnan arvosta on kiinteä, ja voit antaa alennusta vain jäljelle jäävästä 35 %:sta. Alle 140 000 €:n suorahankinnoissa palkkiota voi alentaa enintään 20 %. Mikä tahansa tarjous voidaan silti tarkistaa poikkeuksellisen alhaisena vuoden 2023 lain art. 110:n mukaan.

Millainen hinnan painotus on tyypillinen arkkitehtuurin tarjouskilpailuissa?

Yhtä normia ei ole, mutta suunnittelun tarjouskilpailuissa laatua painotetaan yleensä enemmän. Italia rajaa hintapisteet 30 %:iin suuremmissa suunnittelukilpailutuksissa, ja Espanja edellyttää laadun painoarvoksi vähintään 51 %. Saksalaisissa menettelyissä hinnalle annetaan usein pieni paino. Mallinna pisteesi aina todellisella kaavalla oletusten sijaan.

Kannattaako tarjota prosenttiosuutta rakennuskustannuksista vai kokonaishintaa?

Noudata hintalomaketta. Ranska käyttää kokonaishintaa, joka on alustava APD:hen asti, jos rakennuskustannukset eivät ole varmoja. Saksa sitoo palkkion usein palkkioon oikeuttaviin kustannuksiin HOAI:n kautta. Muualla vaihekohtainen kokonaishinta on yleisin. Lomakkeesta riippumatta rakenna hinta tunneista ja kerro, mitä tapahtuu, jos rakennusbudjetti muuttuu.

Kuka veloittaa arvonlisäveron, kun suunnittelen rakennuksen toiseen EU-maahan?

Tietylle maa-alueelle tehtävä suunnittelu on kiinteään omaisuuteen liittyvä palvelu. Se verotetaan siinä maassa, jossa rakennus sijaitsee, ei siellä, missä toimistosi on. Kyseisen maan säännöistä riippuen voit joutua rekisteröitymään siellä arvonlisäverovelvolliseksi, tai tilaaja voi tilittää veron itse. Hanki paikallista veroneuvontaa ennen kuin jätät hintasi.

Mitä palkkiolleni tapahtuu, jos rakennusbudjetti nousee hankintapäätöksen jälkeen?

Se riippuu sopimuksesta. Ranskassa alustava forfait vahvistetaan APD:n jälkeen lisäsopimuksella vahvistettujen rakennuskustannusten perusteella. HOAI-pohjaisissa sopimuksissa palkkio seuraa palkkioon oikeuttavia kustannuksia. Italiassa tarkistusehtoja sovelletaan, jos kustannukset muuttuvat yli 5 %. Jos sopimus on asiasta vaiti, neuvottele muutos ennen lisätyön tekemistä.

Lähteet

• Julkisista hankinnoista annettu direktiivi 2014/24/EU (EUR-Lex): 67 artikla (vertailuperusteet, kiinteä hinta), 69 artikla (poikkeuksellisen alhaiset tarjoukset)
• GÖRG: Die neue HOAI (2021), 2. maaliskuuta 2021: EU-tuomioistuimen C-377/17 ja HOAI 2021 -uudistus
• HOAI, virallinen teksti (gesetze-im-internet.de): §§ 2a, 6, 7, 34
• ANAC, parere di precontenzioso n. 167, 30. huhtikuuta 2025: lainaa art. 41(15-bis) d.lgs. 36/2023
• Lavori Pubblici: ANAC Bando tipo n. 2/2026, relazione illustrativa
• Associazione Segretari Comunali: Consiglio di Stato n. 5741/2025 (3. heinäkuuta 2025)
• Lavori Pubblici: revisione prezzi dopo il correttivo
• Code de la commande publique: artikla R2172-4 (concours prime)
• Code de la commande publique: rémunération du maître d'œuvre
• MIQCP:n opas maîtrise d'œuvre -palkkioiden neuvottelusta (2019)
• Civil-Mercantil: LCSP DA 41 ja art. 145.4 arkkitehtuurista asiantuntijapalveluna
• Portaria n.º 255/2023 (Portugali), joka kumosi Portaria 701-H/2008:n
• Yhdistyneen kuningaskunnan hallitus: Procurement Act 2023 -ohjeet, Assessing Competitive Tenders
• RIBA: What resources are available to architects when it comes to setting fees?
• Neuvoston täytäntöönpanoasetus (EU) N:o 282/2011, 31 a artikla (kiinteään omaisuuteen liittyvät palvelut), EUR-Lex